Har din bedrift overflødig areal – og en uoppsigelig leiekontrakt?
-Spond er et software selskap i vekst. Fleksibilitet er viktig for oss. Da vi ble kastet ut av våre forrige lokaler i et kontorfellesskap som la ned, måtte vi ut på jakt, forteller Martin Neverdahl Eide, CFO i Spond. -Fremleieavtale med kort bindingstid ga oss en fleksibilitet som var appellerende. Kontrakten løper ut 2026 med mulighet for videre forlengelse. Vi fikk rask innflytting. Og fornuftige betingelser, sier Eide.
Fremutleie ved endringer i arealbehov
Flere store og mellomstore selskaper opplever i dag at de leier større lokaler enn de selv trenger. Mange er aktivt ute i markedet med fremleie av de overflødige arealene for å redusere kostnader. Bedrifter er normalt bundet av en uoppsigelig leiekontrakt. Endringer i arealbehov kan eksempelvis skyldes vekst, nedbemanning, flytting, oppkjøp eller nye arbeidsformer med økt bruk av hjemmekontor. Fremleie av de overflødige arealene i den resterende leieperioden vil i slike tilfeller gi bedriften (Fremutleier) gode fremleieinntekter, som totalt sett bidrar til reduserer bedriftens faktiske leiekostnader. Fremleie kan også være aktuelt for vekstbedrifter som har leid større kontorarealer enn de har behov for ved leiestart, nettopp for å sikre seg vekstmuligheter innenfor eget leieobjekt. Fremleie av vekstarealet med kortere leiehorisont gir bedriften (Fremutleier) forutsigbarhet for fremtidig vekst, samtidig som leiekostnadene reduseres.
Spond valgte å leie de gamle lokalene til SF Norge
Appen Spond har i løpet av få år tatt norske idretts- og kulturlag med storm. Tjenesten, som brukes til å organisere aktivitet i lag og klubber, har rundet 1 million månedlige brukere i Norge, og like mange brukere internasjonalt.
-Vi så etter kontorlokaler med en spesiell vibe. De gamle lokalene til SF Norge i Dronningens gate 8 A hadde en personlighet vi likte, som passet vårt sted på reisen og Spond som brand.
Utformingen av lokalene var en sterkt appellerende faktor, som har gitt oss nye muligheter vi neppe hadde fått om vi skulle innredet nye lokaler selv. Vi har fått spennende romløsninger med gode kommunikasjonslinjer, lite vegger, overraskende nivåforskjeller, mye glass og en trapp med sittegrupper, forteller Eide.
-Vi merker ganske stor forskjell på kommunikasjonen. I våre tidligere lokaler satt folk nokså spredt. Nå har vi samlet alle under samme tak, og har fått et sett med ulike soner til fokusarbeid, åpne soner som innbyr til samhandling og dialog, og fellessoner med sofaer for pause og prat, fortsetter han.
-Vi er opptatt at å skape kultur og samhold på kontoret, og har tro på at vi løser problemer bedre når vi sitter sammen, sier Eide.
Å leie et fremleielokale gir fleksibilitet
For mange bedrifter kan det være en fordel å leie et fremleielokale. Årsaken kan være økonomi, kontraktens varighet og fleksibilitet. Fremleiekontrakter er vanligvis av kortere varighet enn en ordinær leiekontrakt som gjøres direkte med Gårdeier (såkalt hovedleiekontrakt). Gründerselskap, vekstbedrifter og selskap som befinner seg i en fase med mye usikkerhet vil dra fordeler av en kort leiekontrakt, da et kortere tidsaspekt gir bedriften fleksibilitet. Fleksibilitet og frihet til å tilpasse seg et marked i kontinuerlig endring, hvor selskapets arealbehov er vanskelig å forutsi. Mange bedrifter ønsker ikke å være bundet til et definert leieobjekt i lengre tid. Fremleielokaler leies ut i alt fra ett til flere år, avhengig av når hovedleiekontrakten utløper.
Et økonomisk insentiv
Fremleiekontrakter gjøres ofte på gunstigere betingelser enn hovedleiekontrakten, ettersom Fremutleier ofte er mer fokusert på å få leid ut de overflødige arealene og realisere potensielle inntekter som gir kostnadsdekning, enn å oppnå en eventuell gevinst gjennom å fremleie til et høyere leienivå enn de selv betaler i hovedleiekontrakten. Mange Fremutleiere kan godta lavere leienivåer forutsatt rask overtakelse og at Fremleietaker overtar lokalene slik de er. Fremutleier får da raskt leieinntekter og slipper samtidig kostnadskrevende tilpasningsarbeider. I slike tilfeller er Fremleietaker i en gunstig forhandlingsposisjon.
Fremutleier kan imidlertid også oppnå høyere leiepris på fremleie enn de selv betaler i hovedleiekontrakten, dersom fremleielokalene har en attraktiv beliggenhet og markedsprisen har steget siden kontrakten ble inngått. Dette gjelder særlig i sentrum og CBD, der den generelle leieprisveksten har vært 11 % siste året.
Gjenbruk av pent brukte kontorlokaler
-Vi gikk i tett dialog med SF Norge om hva som kunne bli stående igjen. Vi tok over mye av møblementet. Slapp å kjøpe nye bord, kontorstoler, sofaer. Gjenbruk var også et økonomisk insentiv, sier Eide.
Bedrifter med overflødig areal ønsker stort sett å leie ut lokalene som de er (as is). Når de ansatte flytter ut, står kontormøbler og innredning igjen. Ettersom lokalet er blitt benyttet i kortere tid enn opprinnelig planlagt, vil møbler og innredning normalt være pent brukt med lite slitasje. Det er også i Fremleietakers interesse å gjenbruke mest mulig av eksisterende løsninger i et kontorlokale. Møblene er gjerne kjøpt inn eller leaset for å passe til lokalene. Men først og fremst er fremleie og overtagelse av kontorlokaler as is økonomisk motivert i form av gunstig leiepris og besparelser på innkjøp. Det er også den mest miljøvennlige løsningen: Å gjenbruke kontorlokaler og inventar er bærekraft i praksis.
Vurderer din bedrift å fremleie kontor- eller lagerlokaler? Eller trenger dere nye lokaler og interessert i fremleielokaler? Spør oss om råd!
Fakta
- Fremleie av næringsarealer følger som oftest av at virksomheten har fått endrede behov som medfører at deler (eller hele) lokalet blir stående ledig. Den som fremleier slike arealer skal i utgangspunktet forholde seg til Fremutleier, mens Fremutleier er ansvarlig overfor Gårdeier.
- Normalt kan Gårdeier ikke nekte fremleie uten saklig grunn. Mange gårdeiere ønsker å føre kontroll med bruken av arealene og tar flere forbehold i leieavtalen. Mulighetene og evt. begrensninger i adgangen til å fremleie er derfor et punkt i kontrakten som man må være oppmerksom på.
- Utleie av næringseiendom er i utgangspunktet ikke mva-pliktig, men de fleste Gårdeiere og Fremutleiere velger å registrere seg frivillig for å oppnå fradrag for mva på investeringer og tilpasningskostnader i eiendommen. Dersom det er aktuelt med fremleie, må Fremleietaker og Fremutleier være oppmerksom på mva-reglene knyttet til utleie av næringseiendom.
