Hva betyr det nye bygningsenergidirektivet for norsk næringseiendom?
Europa skjerper klimakravene, og eiendomssektoren står midt i en omfattende omstilling. Med EUs nye bygningsenergidirektiv fra 2024 øker presset på å redusere energibruk og utslipp i en bygningsmasse der tre av fire bygg vurderes som energiineffektive. Energieffektivitet påvirker allerede verdier, risiko og finansiering, og en eventuell innføring i Norge kan forsterke disse effektene. Det er samtidig usikkert om, når og i hvilken form direktivet blir innført.
Bakgrunn: EUs grønne vekststrategi
EU Green Deal er en sentral strategi for å gjøre Europa klimanøytralt innen 2050 og inkluderer nye krav gjennom bygningsenergidirektivet (EPBD). Bygg står for rundt 40 % av EUs energibruk, og 75 % anses som energiineffektive. Direktivet innebærer blant annet:
- Alle nye bygg skal være nullutslippsbygg innen 2030.
- Oppgraderingskrav til de 16 % og 26 % minst energieffektive byggene innen 2030 og 2033.
- Nullutslippsambisjon for hele bygningsmassen innen 2050.
- Energikarakter skal baseres på energiforbruk (kWh).
- Medlemsland skal utarbeide veikart for 2030, 2040 og 2050.
EU ønsker å doble renoveringstakten innen 2030. Ifølge DNB Carnegie er dette ambisiøst, gitt dagens lave investeringstakt.
Vil det nye bygningsenergidirektivet bli implementert i Norge?
Det er fortsatt uklart. Direktivet var på nasjonal høring med frist 5. januar 2026. Energidepartementet vurderer nå høringssvar og norsk innføring. Dersom Norge går videre, vil et konkret lovforslag sendes til Stortinget. Nye energikrav kan påvirke risikoen i eiendomsmarkedet betydelig.
Samtidig er det fra 1. januar 2026 gjennomført endringer i energimerkeordningen, som skal sikre tilpasning med EU-regelverket. Dette innebærer både en ny metode for beregning av energikarakteren og oppdatert energikarakterskala. Les mer her.
I tillegg sendte regjeringen 5. februar 2026 to høringsforslag til endringer i byggteknisk forskrift (TEK 17) for å gjøre bygg mer energieffektive og klimavennlige. Endringsforslagene vil gi større handlingsrom for å oppfylle krav til energieffektivisering og samordne energiberegning i TEK 17 og energiattesten. Samtidig foreslås grenseverdier for klimafotavtrykk fra materialbruk for å stimulere til ombruk/gjenbruk uten vesentlig økte kostnader. Les mer her.
Slik står Norge i dag
- Det er anslått at 10-20 % av norske næringsbygg har energiattest.
- Av disse har ca. 40 % energikarakter A–C, mens like mange ligger på E eller dårligere.
- Med en stor andel eldre bygg, er investeringsbehovet betydelig.
- 70 % av store eiendomsselskaper planlegger ifølge DNB tiltak for økt energieffektivitet2.
Mange aktører jobber allerede aktivt med dette, da leietakere, investorer og banker i økende grad etterspør energieffektive bygg. Et nytt direktiv kan forsterke denne utviklingen.
DNB Næringsmegling ser at leietakere ønsker bygg med energikarakter A–C, men leiekostnader veier fortsatt tyngst. Økt etterspørsel etter bygg med gode energikarakterer kan imidlertid styrke betalingsviljen. Samtidig peker eiendomsaktører på lønnsomhet som den største barrieren for energieffektivisering.
Utfordringen kan bli størst for kontorbygg med svak energikarakter på mindre attraktive beliggenheter, der leieinntektene er for lave til å forsvare investeringer. Dersom lokalene blir stående tomme, kan slike bygg i verste fall bli «stranded assets» med betydelig verdifall – eiendommer få ønsker å eie, og som kun oppnår svært lave leier.
Hvordan tenker finansieringssiden?
Fra et finansieringsperspektiv ser DNB energieffektivitet som en viktig driver for både lønnsomhet og risikohåndtering. Overgangsrisiko – risiko i overgangen til et lavutslippssamfunn – spiller inn fordi bygg med dårlig energikarakter kan møte regulatoriske innstramninger og markedsmessige utfordringer.
Markedsdriverne er allerede gjeldende: høyere energikostnader og økt fokus på CO₂‑fotavtrykk påvirker leietakeres valg. Energikarakter er derfor et sentralt kriterium i DNBs vurdering av finansiering og kredittrisiko, ettersom lav energistandard kan påvirke både verdi og kontantstrøm.
Fra januar 2025 begynte DNB Næringsmegling å hensynta energikarakter i verdivurderinger. Eiendommer med dårlig energikarakter får høyere yield, alt annet likt, sammenliknet med en eiendom med bedre energistandard. Bakgrunnen er at energikarakter sier noe om risikoen for eiendommen som et investeringsobjekt.
DNB som långiver forventer derfor at kunder har energiattest, energikarakteren hensyntas i kredittvurderingen og en plan for å forbedre bygg med energiklasse E, F eller G vil vektlegges. Energikarakter gir samtidig et teoretisk bilde av byggets energieffektivitet, og må suppleres med å få oversikt over faktisk energibruk. Driftsoptimalisering kan gi betydelig effekt uten fysiske inngrep, og bør ses som en del av en helhetlig strategi. En forbedret energikarakter kan gi bedre finansieringsvilkår, økt verdi og redusert risiko, samtidig som det forbereder byggene på mulige fremtidige krav.
Banken oppfordrer også kunder til å vurdere tiltak som håndterer ekstremvær, overvann og andre klimarelaterte forhold. DNB støtter omstillingen gjennom grønne lån for bærekraftige investeringer, også for eksisterende bygg som gjennomfører energiforbedringer.
For mer informasjon om grønne lån og energieffektivisering.
Les mer her.
Status for EUs bygningsenergidirektiv
- EUs bygningsenergidirektiv ble først vedtatt i 2002, og er senere revidert flere ganger.
- 2010-versjonen er innført i norsk rett.
- 2018-versjonen ble tatt inn i EØS‑avtalen i 2025, og regjeringen varslet at den skal innlemmes i norsk lov.
- 2024-direktivet er den nyeste revisjonen og innfører strengere krav for å gjøre EUs bygningsmasse energieffektiv og karbonfri innen 2050.
- 2024-direktivet var på nasjonal høring i Norge med frist 5. januar 2026.
- Energidepartementet vurderer nå høringsinnspill, EØS‑relevans og videre norsk innføring.
- Det er foreløpig uklart når – eller om – 2024‑versjonen vil tre i kraft i Norge.
Foto: Stig B. Fiksdal
Fra venstre: Simen Mortensen, Senior aksjeanalytiker – Nordisk eiendom & entreprenør, DNB Carnegie Line Asker, Fagleder bærekraft, DNB Bank
Magnus Meland Røed, Leder bærekraftsrådgivning, Bedriftsmarked Norge, DNB Bank
Anne Margrethe Platou, Senior analytiker Bærekraft, DNB Carnegie
