Det siste tiåret har det vært stor etterspørsel etter lager- og logistikkbygg i Stor-Oslo, og leieprisene har steget 60 % siden 2016. Det er bygget mye nytt, vi har sett flere salg og mange nye eiere er kommet inn. Har lager- og logistikkeiendom fått mer anerkjennelse i markedet? Er det blitt et proffere marked?
Komplekst og relevant
-Vi anser logistikkeiendom som et komplekst og relevant segment, sier partner Jo Espen Vindøy i Propcap. Propcap har tilrettelagt og forvalter 43 næringseiendommer, hvorav 35 er logistikkbygg.
Det er mangel på gode lager- og logistikkeiendommer med nærhet til Europaveiene og Oslo Sentrum. De topografiske begrensningene i Oslo, kommuneplanen og befolkningsveksten presser ut industrien. Det er vanskelig å få tillatelse til å bygge nytt. Samtidig er gode bygg med strategisk beliggenhet kritisk for raske og effektive leveranser til sluttkunden. Beliggenhet er minst like viktig for logistikk som for bolig, og for mange bedrifter utgjør dette en nødvendig faktor for å kunne ta markedsandeler og ekspandere. -Vi ser at betalingsviljen øker for beliggenhet som reduserer transporttiden, sier Magnus Havikbotn Jacobsen, senior analytiker i DNB Næringsmegling.
Strukturelle endringer siste ti-året
For ti år siden var lager- og logistikkbransjen nedslitt. Eierskapet var fragmentert og mange produksjonsbedrifter, ofte uten byggfaglig ekspertise, eide eget bygg. Flere og strengere krav fra myndighetene, økt miljøfokus og behov for spesialtilpasninger har gjort det stadig vanskeligere og dyrere å forvalte eget bygg. Profesjonelle næringseiendomsaktører med kapital og ekspertise har kommet inn.
-Det vi ser i dag er et proffere, mer profesjonalisert marked der mye av bygningsmassen er oppgradert for å tilfredsstille dagens krav fra myndigheter og brukere.
Steffen Finstad, rådgiver utleie, DNB Næringsmegling
Kommer kundene til gode
-Propcap kjøper ofte bygg med potensiale i både utleie og struktur, god beliggenhet og stor oppside, såkalt value-add eiendom. Så utvikler vi eiendommen i henhold til etterspørselen i markedet og realiserer verdiskapingspotensialet for eiendommen, forteller Vindøy.
-De siste 6-7 årene har Propcap bygget opp flere logistikkporteføljer i hovedstadsområdet, herunder WILOG (Warehouse Industrial and Logistics). Et bredt utvalg av arealer gjør det enklere for oss å levere arealkombinasjoner leietakerne søker. Med erfaring og over 150 logistikkleietakere har Propcap mye data på leienivåer og byggekostnader. Det at Propcap har sydd sammen tilrettelegging med forvaltning og utvikling gjør at business caset for et eiendomskjøp har god sannsynlighet for å lykkes, fortsetter Vindøy. -Vi kan flytte leietakere internt avhengig av plassbehov og betalingsvillighet. Er det nødvendig for leietakeren med lokasjon på eksempelvis Furuset, eller kan bedriften flytte til Vestby som ligger mindre sentralt og der leien er lavere?
Øker energieffektiviteten
-Etter at vi har kjøpt et bygg kartlegger vi energikarakter, strømforbruk og mulige tiltak. Eksterne rådgivere lager et veikart fra dagens energi- og oppvarmingskarakter til for eksempel en A eller B, med tilhørende anbefalte tiltak, effekt og kostnad. Det som er interessant er å forstå den akkumulerte energiforbedringen, som gjør bygget energieffektivt slik at bygget trenger mindre tilført energi.
-Det er ikke alle energitiltak som lønner seg individuelt, men er nødvendig akkumulert sett for å oppnå ønsket energikarakter
Jo Espen Vindøy, partner, Propcap
Energitiltak er kapitalkrevende hvor noen tiltak er lønnsomme og andre ikke er det. -Vi har erfaring og ekspertise for effektiv administrasjon av byggeprosjekter og av byggeplass. Vi har en stor eiendomsportefølje, som gjør det enklere å tilrettelegge for gjenbruk og ombruk av byggematerialer og til å tenke sirkulærøkonomi i henhold til taksonomien. Dette er positivt ovenfor banken og for å få grønne lån, fortsetter Vindøy.
Prisforskjellene vil øke
Propcap var en de første eiendomsaktørene som satset utelukkende på lager- og logistikkeiendom i 2016. Siden er bransjen blitt proper og attraktiv, og investorappetitten har økt. -Vi ser at prisutviklingen for topp- og gjennomsnittsbeliggenheten i Stor-Oslo har vært relativ lik de senere årene. Vi tror at kvaliteten på logistikkeiendom vil bli enda viktigere og at prisforskjellen vil øke i fremtiden, avslutter Havikbotn Jacobsen.
-Utviklingen går mot flere miljøvennlige lagerbygg med tilgang til ladestasjoner og energieffektive løsninger, og flere profesjonelle eiere.
Magnus Havikbotn Jacobsen, senior analytiker, DNB Næringsmegling
