Vår investorundersøkelse i andre halvår viser at investorene er mer fremoverlente enn de har vært de siste par årene. Mange har kapital som kan plasseres i næringseiendom, og transaksjonsvolumet i inneværende år underbygger at bunnen er passert.
2 av 3 tror prime yield går sidelengs
9 av 10 tror kontorleiene skal videre opp
Stigende optimisme
Vår investorundersøkelse fra i høst tyder på fortsatt økende aktivitet i transaksjonsmarkedet. For andre gang på rad svarer rundt 7 av 10 respondenter at de forventer å nettoinvestere i eiendom det neste året. Det er nær nivåene fra da transaksjonsaktiviteten var på sitt høyeste. Spørsmålet har tradisjonelt vært en god indikator for transaksjonsvolumet de påfølgende kvartalene.
Transaksjonsaktiviteten har også tatt seg opp i år, og omsetningen nærmer seg det totale fjorårsvolumet når årets ordinært beste kvartal gjenstår. I første halvår registrerte vi et rekordhøyt antall transaksjoner med eiendomsverdi over en milliard kroner. Ser man bort i fra milliardsegmentet har aktiviteten derimot vært på samme nivå som i fjor. Vi observerer likevel flere prosesser i markedet enn på lenge, og forventer en økning også i antall transaksjoner. Rundt halvparten av investorene i vår undersøkelse svarte også at de har et mer positivt syn på markedet enn før sommeren, ingen var blitt mer negative. Det skyldes dels et markant fall i lange renter over sommeren.
Følg rentebevegelser og en rekke andre makrotall i vår kostnadsfrie analyseportal Eiendomskraft!
Leieprisene driver verdiøkning
Fallende renter til tross, investorene tror ikke det er avkastningskravet som skal drive verdiøkningen i tiden fremover. 2 av 3 forventer at prime yield skal forbli på samme nivå det neste året. De fleste mener prime yield er omtrent 4,75 % i øyeblikket, som også er vårt estimat for de beste kontoreiendommene i Oslo.
Investorene har mer tro på at kontorleiene skal utvikle seg positivt. Nær samtlige tror at kontorleiene i sentrum skal stige det kommende året, men flertallet tror på en vekst fra rundt KPI-utvikling til svak realvekst. Omtrent en tredjedel tror kontorleiene utenfor sentrum skal utvikle seg flatt eller litt under inflasjon. De resterende tror for det meste på en relativt flat utvikling, mens noen få forventer realvekst de neste 12 månedene.
Respondentene i vår undersøkelse eier over halvparten av kontorarealet i Oslo og er relativt samstemte i at etterspørselen i Sentrum er god.
Videre mener svært mange at kostnadene forbundet med å bygge nye kontor vil drive leiene også i randsonen på sikt. Forventningene for det kommende året er likevel at leieprisene i randsonen vil stige noe mindre enn i Sentrum.
Frykter ikke hjemmekontoret
Deltagerne i undersøkelsen tror igjen at kontor er segmentet som vil få best verdiutvikling det neste året. Det er i sterk kontrast til en rekke andre land. Samtidig er kontorledigheten i Oslo fortsatt relativt lav, og også det skiller seg fra situasjonen i for eksempel en rekke amerikanske storbyer. Hotell er segmentet som nest oftest ble valgt på spørsmål om best verdiutvikling.
Kontorsegmentet var nummer to også på spørsmål om hvilket segment som vil få verst verdiutvikling. Det underbygger et bilde av selektive kjøpere som er på jakt etter de rette eiendommene, men som på ingen måte er altetende. Aktørene har tro på de beste kontorarealene, mens dårligere beliggenhet og investeringsbehov ventes å komme dårlig ut.
Handel er hovedsegmentet flest er mest negative til i det korte bildet, selv om det som alltid er avhengig av enkelteieiendommer og undersegment.
De store har bærekraftsstrategier
Når det gjelder bygg med lav energiklasse eller uten energiklassifisering, som er de fleste kontorbygg, har de nær alle de store aktører en strategi for å heve disse. Nær 8 av 10 svarer at femårsplanen for et kontorbygg med energiklasse D eller dårligere er å oppgradere bygget. De store aktørene har med årene fått et bevisst forhold til eiendommenes miljøprofil. Man kan gjerne investere i eiendommer med lav energiklasse, men i så fall vil det typisk være ut fra en plan om skape verdi ved å bedre energiklasse.
Våre undersøkelser har de siste årene avdekket at de store eiendomsbesitterne opplever lav betalingsvilje for miljøvennlige løsninger blant leietakerne. Vi spurte denne gangen også hvilken type leietakere som har høyest betalingsvilje for kontorlokaler med bærekraftsfokus. Svarene var noe spredt, men flest trakk frem store leietakere som vil måtte rapportere ut fra krav. Miljøkrav i forbindelse med søk etter kontor oppleves ofte som et minimumskrav fra leietakere, snarere enn at det er merbetalingsvilje. Samtidig påpeker økte krav fra leietakere vil være prisdrivende på sikt.
