Må investorene vente på rentekutt?

Inflasjonstallene for februar overrasket ved å komme inn på høyere nivåer enn både analytikere og Norges Bank ventet. Dermed justerte både makroøkonomene i DNB Markets og flere andre sine prognoser, og venter ikke lenger at Norges Bank senker styringsrenten senere i mars. Det vil i så fall helle kaldt vann i årene på en del eiendomsaktører som ønsker seg rentenedgang.

Avlyst rentekutt?

Inflasjon er igjen på manges lepper etter at KPI-tallene for februar ble offentliggjort. Årsveksten hadde kommet ned på nivåer nær inflasjonsmålet, før KPI-veksten i februar steg til 3,6 prosent år/år. Det var et helt prosentpoeng over Norges Banks anslag. Veksten i kjerneinflasjonen – som er vel så viktig for rentebeslutningene – var på 3,4 prosent år/år. Våre kollegaer i DNB Markets’ forhåndsestimat på 3,0 prosent traff bedre enn både Norges Banks anslag på 2,7 prosent og konsensus, men markedet ble overrasket over tallene og priset inn redusert sannsynlighet for rentekutt.

Det er fortsatt meget mulig at styringsrenten reduseres i mars, noe Norges Bank har signalisert konsekvent og over lang tid. I vår kostnadsfrie analyseportal Eiendomskraft kan man lett få oversikt over hva sentralbankene foretar seg hos en del av Norges viktigste handelspartnere, og de har for lengst senket rentene i flere omganger.

Sverige har for eksempel redusert styringsrenten med hele 1,75 prosentpoeng i en periode hvor den norske renten har vært uendret. I vår analyseportal Eiendomskraft kan man forøvrig også raskt fastslå at SEK har styrket seg mot den norske krona i perioden, noe som viser at rentenivå bare er en av mange faktorer som påvirker små valutaer.

Treg vekst i privat sektor

Norges Bank er opptatt av hvordan det går med norske forbrukere og bedrifter. Fra et næringseiendomsperspektiv er det spesielt interessant å følge utviklingen i antall jobber. Ser man på endringen i antall arbeidsplasser og kontorleiene i Oslo (hvor det er best data på kontorleier) over tid er korrelasjonen godt over 0,9. Det er logisk nok at leiene stiger mest når bedriftene vokser raskt, men den tette sammenhengen tyder på et effektivt marked.

I øyeblikket er veksten i privat sektor svak. Årsveksten på landsbasis har vært klart under den langsiktige trendveksten i godt over et år, og i Oslo går det tregest. Over tid har veksten i privat sektor vært langt sterkere i hovedstaden enn for landet som helhet, men de siste tre kvartalene har det vært lite eller ingen vekst i antall jobber i Oslo. Riktignok kommer Oslo fra en periode med svært sterk innhenting i etterkant av koronabremsen, men leiemarkedet har naturlig nok kjølet ned som en følge av at private bedrifter netto ikke ansetter flere. Fraværende og svak vekst er bedre enn konkursbølger, oppsigelser og færre jobber. Men den svake veksten over tid er likevel et argument for å stimulere økonomien, og dermed et argument for rentekutt.

Investorene tror på flat yieldutvikling

Vår investorundersøkelse i januar og februar avdekket at flesteparten av de store investorene mente at prime yield er rundt 4,50 %, og at yieldutviklingen vil bli flat det neste året. En del påpekte at rentekutt allerede er priset inn i dagens eiendomspriser etter deres syn. Flat utviklingen i yieldnivåer var forventningen også til randsoneeiendommer. Utsatte rentekutt og økning i lange renter kan altså bidra til å presse yieldnivåer oppover.

Deltagerne i inestorundersøkelsen – som samlet eier en betydelig andel av kontorlokalene i Oslo – ventet heller ingen stor leieprisvekst det kommende året. De aller fleste trodde på en flat reell utvikling i leienivåer. Samtidig deler mange vårt syn, at høye bygge- og rehabiliteringskostnader vil føre til realvekst i kontorleiene i et treårsperspektiv.

Bedre leiemarked eller lavere renter?

I øyeblikket er rentene høye, i hvert fall sett i forhold til nivåene de siste 15 årene. Samtidig har bedriftene – og dermed leieprisveksten – bremset markant. Det er to negative faktorer for eiendomsinvestorene, men den gode nyheten er at det sjelden varer over tid.

Hvis rentene skal holdes på dagens nivå må trolig Norges Bank se at veksten blant norske bedrifter kommer tilbake til et sterkere nivå. I motsatt fall vil arbeidsmarkedet tale for rentekutt. Det er grunn til å tro at investorene får drahjelp av lavere renter eller bedring i leiemarkedet – eller kanskje begge deler.