Sektoroppdatering – Lager og Logistikk 

Vår siste sektoroppdatering viser fortsatt høy interesse for lager- og logistikkeiendom, som tar en økende andel av transaksjonsmarkedet. Aktiviteten så langt i år bekrefter både skarp prising og et aktivt marked.

På leietakersiden opplever vi et av de mest aktive markedene på lenge i Stor-Oslo, med fortsatt leieprisvekst og økende fremtidsoptimisme. Rundt halvparten av leietakerne forventer økt arealbehov de kommende årene, men med store bransjeforskjeller. De peker spesielt på behov for mer sentrale lokasjoner, samt at økt automatisering, miljøkrav og krafttilgang får en stadig større betydning for lokalisering.

Hovedpunkter

• Nær halvparten av lagerbrukerne i Stor-Oslo forventer å trenge mer plass de neste fem årene
• Sterk leieprisvekst og rekordhøyt antall signerte kontrakter i 2025
• Sentraliseringen rundt Stor-Oslo øker
• Prime yield holdes uendret på 5,50 %
• Livselskapene posisjonerer seg for lager og logistikk

Solid leieprisvekst og mange signeringer

• Gjennomsnittsprisene økte med 2 % til 1 395 kr per kvm.
• A kategorien (topp 15 %) økte med 6 % til 2 130 kr per kvm.
• Antall signerte leiekontrakter var i fjor det høyeste vi har registrert. Volumet på 426 000 kvm var samtidig det neste høyeste i historien, kun slått av 2022.
• DNB Næringsmegling forventer at de beste lokalene vil kunne ha en god realprisvekst fremover, men at vi vil se større prisforskjeller enn vi har gjort så langt.  Leietakerne uttrykker en klart økt betalingsvilje for rett beliggenhet.

Leietagerne trenger mer areal

• Nær halvparten av lagerbrukerne i vår ferske lager og logistikkundersøkelse forventer å trenge mer plass innen fem år. Dette tilsvarer et gjennomsnittlig netto økt arealbehov på 9 % de neste fem årene.
• Det er betydelige forskjeller mellom bransjene.  Bygg og anlegg er blant bransjene som har et redusert arealbehov, mens  flere transportører samt retailaktører melder om økt arealbehov. 
• Flere lagerbrukere melder at de synes tilgangen på lagerlokaler har bedret seg noe , etter vedvarende stort press i mange år. Det er likevel klare forskjeller. Flere aktører påpeker at lokaler på 2-3000 kvm. oppfattes krevende å få tak i , mens det er noe lettere å finne lokaler på over 5 000 kvm.

Mer samles rundt Stor Oslo

• Flere av aktørene uttrykker at en større andel av lagervirksomheten vil samles i og rundt Stor-Oslo de kommende årene.
• Nær hele økningen i lagerareal i Stor Oslo de siste 15 årene kommer fra Akershus. Siden 2010 har lagervolumet i Akershus doblet seg, noe som er dobbelt så høy vekst som snittet i landet.

Beliggenhet blir viktigere for lageraktørene

• 75 % av lagerbrukerne melder om at beliggenhet har blitt viktigere
• Dette skyldes hovedsakelig: Kraftig økning i transportkostnader, ønske om nærhet til samarbeidspartnere, men ikke minst også viktigheten av en god beliggenhet for rekruttering.
• Transportkostnaden på vei har økt med over 50 % siden 2020. Mange av leietakerne opplever det som krevende å øke prisene tilsvarende til kundene, noe som har satt marginene under press for mange. En økende andel av leietagerne uttrykker at de har en økt betalingsvilje for en beliggenhet som kan hjelpe dem å redusere denne kostnaden.

Livselskapene melder seg på i kampen om lagereiendommer

• I 2025 ble det omsatt lager og logistikkeiendom for 21,8 mrd. i Norge (inkludert industrieiendom).
• I Stor-Oslo isolert sett var omsetningen på 8,5 mrd i 2025. Dette er marginalt ned fra i fjor, men samtidig over snittet de siste 10 årene.
• Livselskapene stod for 19 % av dette volumet (historisk snitt siste 10 år: 6%). Vi forventer at økt interesse fra denne kjøpergruppen både vil gi økt konkurranse og potensielt skarpere prising på de beste eiendommene fremover.

Investorene tror på Lager & Logistikk

• Lager og logistikk er i tillegg til handelssegmentet segmentene der investorene forventer sterkest verdiutvikling de neste tre årene. Andelen har vært økende i tre undersøkelser på rad, og har nå gått forbi kontor som historisk har ligget svært høyt.
• Flere transaksjoner siste halvår bekrefter og delvis utfordrer vårt prime yield estimat på 5,50 %. Vi forventer at denne vil stå uendret de neste 12 mnd.