Investorene forventer å være balanserte
Økte renter og usikre tider gjør investorene markert mer usikre og avventende. En rekordlav andel forventer å være nettokjøpere de kommende 12 månedene, som normalt er en god temperaturmåling på aktivitetsnivået i markedet fremover. Dette ser vi også i transaksjonsmarkedet, hvor det i Bergen og nasjonalt er lavere aktivitet i markedet enn normalt. Selgerne ønsker ikke og er så langt heller ikke tvunget til å gi store rabatter. Kjøperne på sin side ønsker ikke kjøpe på gårsdagens priser. Samtidig ser vi god interesse for de beste objektene, og det er flere eksempler på eiendommer som har oppnådd svært god prising. Flere av de lokale investorene med langsiktig perspektiv utrykket at dagens usikre marked er en mulighet til å få tak i eiendommer som ellers sjeldent legges ut.
DNB Næringsmegling har registert transaksjoner for nær 4 mrd. i Bergen hittil i år. Volumet trekkes opp av noen få store enkelttransaksjoner.
Yieldene øker
Investorene mener yieldene har steget og at til prime yield nå ligger på 4,7 prosent, nær 40 bps. høyere enn i høst. Samtidig mener investorene at vi nærmer oss en yieldtopp for prime kontoreiendom. Usikkerheten til prisingen er imidlertid større enn vanlig, og det er få gode referanser.
Investorene tror yieldene i kontorclustrene utenfor Sentrum har steget mer enn prime eiendom. Det er samtidig delt syn om hvordan utviklingen vil være fremover. Forvetningen er at leienivået i randsonen som kreves for å nybyggeprosjekter vil føre til en markert nedgang i nye kontorbygg de kommende årene. En konsekvens er at,de eksisterende byggene vil kunne blir mer etterspurt. Investorene utrykker samtidig at det er store ulikheter mellom de ulike kontorclustrene, både med tanke på mikrobeliggenhet og ledighet. Nærhet til bybane, ha de rette leietagerne, og attraktive moderne bygg med god energiklasse vil bli betydelig viktigere.
DNB Næringsmegling har nylig oppjustert prime yield anslaget i Bergen til 4,75 prosent. Dette betyr at vi har justert opp yielden med 100 bps. siden yieldbunnen i 2021.
Reduserte leieprisforventninger
Flertallet av de lokale investorene tror på nominell leieprisvekst det kommende året, dog lavere enn i fjor. Tatt i betraktning av det er forventet en høy KPI-vekst også inneværende år, vil investorenes leieprisforventninger fort tilsi en realprisnedgang for leieprisene i Bergen det kommende året. I likhet med i foregående år tror investorene det er de beste beliggenhetene i sentrum som blir leieprisvinnerne. Begrunnelsen er lav ledighet, lav tilførsel av nye kontorbygg og sterke sentrumspreferanser blant leietagerne.. Tall fra Arealstatistikk bekrefter at betalingsvilligheten på de aller beste lokalene har økt mye de senere årene.
Miljøbygg kan bli viktigere
Mange investorene tror miljøbygg vil kunne få en sterkere leieprisvekst sammenliknet med øvrige kontorbygg. Mange tror også dette kan bli viktigere enn beliggenheten isolert sett. Kravene fra leietagere, eiere og ikke minst ansatte øker, og flere av gårdeierne forteller nå at de tror betalingsvilligheten for disse byggene vil øke. Økte strømpriser og nye krav vil kunne bidra til å forsterke denne trenden ytterligere.
Forventer redusert nybygging
Investorene sier de må ha 2 500 – 3 000 kroner per kvm i leie for å sette i gang nye kontorprosjekter i dagens marked, til tross for at byggekostnadene har gått noe ned. Dette er i mange områder langt over dagens markedsleie. Flertallet av investorene mener det kun er de helt sentrumsnære områdene i Bergen som vil kunne forsvare en slik leie per i dag, og at byggingen av nye kontorbygg vil bli kraftig redusert i flere kontorclustre om situasjonen vedvarer.
Om Investorundersøkelsen i Bergen
Vi har gjennomført telefonintervjuer med nøkkelpersoner hos 16 av de største eiendomsaktørene i Bergen. Undersøkelsen ble gjennomført for femte år på rad og under forutsetning om anonymitet. Samtalene fant sted i Mai 2023.
