Færre nybygg og sysselsettingsvekst de neste årene vil øke presset på ledige lokaler og føre til økte leiepriser og redusert ledighet.
Det blir vanskeligere å finne egnede lokaler
– Fra 2026 er det ikke registrert en eneste sikker igangsetting av nye kontorprosjekter i Trondheim, forteller Hans Norderud, senior rådgiver utleie i DNB Næringsmeglings Trondheimskontor. – Vi forventer at ledigheten kan stige noe i år i takt med at flere nye kontorbygg ferdigstilles. Men fra 2026 går vi mot en periode med historisk lav nybygging, sier Norderud. Til sammenligning har Trondheims-markedet de siste ti årene fått tilført over 30 000 kvm årlig i snitt. Lavere nybygging vil ikke bare redusere tilbudssiden, det vil også gjøre det betydelig mer krevende for leietakere å finne optimale kontorlokaler. Tidligere kunne bedrifter starte søkeprosessen med over ti aktuelle lokaler. Fremover vil utvalget være langt snevrere, og flere bedrifter vil trenge profesjonell rådgivning i jakten på nye, egnede lokaler.
Tror på leieprisvekst
DNB Næringsmeglings siste ledighetstelling i Trondheim viser at kontorledigheten fortsatt holder seg på et moderat nivå, og utviklingen er i hovedsak stabil sammenlignet med forrige måling i august i fjor. Med en ledighet på 6,9 % ligger markedet rett under det historiske gjennomsnittet for byen.
Mange nybygg siste årene
Norderud forteller om imponerende antall nye kvadratmeter kontorareal i Trondheim de siste årene, spesielt om man sammenlikner utbyggingen forholdsmessig med de andre storbyene i Norge. Trondheimsmarkedet har i stor grad klart å absorbere de nye kontorarealene, til tross for at nybyggene i stor grad ligger i randsonen og oftest som enkeltstående prosjekter.
God etterspørsel etter sentrumsnære kontorer
– Nå ser vi derimot flere sentrumsnære nybygg i Trondheim Sør, som Teknobyen og Holtermannsvei, som markedet har reagert svært positivt på, fortsetter Norderud. Nye kontorbygg fører igjen til en videreutvikling av servicetilbud, restauranter, handel og treningstilbud i tråd med kontorleietakernes ønsker. Kombinerer vi dette med miljøsertifisering og moderne bygg, har vi nok forklaringen på at markedet har respondert så positivt, sier han.
Etterspørselen etter sentrumsnære kontorlokaler påvirker leieprisutviklingen.
-Leieprisene i Trondheim har hatt en god utvikling i de senere årene, sier senioranalytiker Magnus Havikbotn Jacobsen. -I toppsegmentet (topp 15 %) har prisene steget med 18 % bare siden 2021, og vi tror prisene for de beste lokalene vil fortsette å stige, sier han. Samtidig påpeker Havikbotn Jacobsen at vi trolig vil se større variasjoner i leieprisnivåer både mellom ulike kontorområder og avhengig av byggenes standard, enn vi har sett til nå.
Kontorledigheten vil synke
-Kontorledigheten er fortsatt på et moderat nivå, og vi forventet at den vil synke gradvis de neste årene. Dette skyldes både en forventning om tiltakende sysselsettingsvekst de neste tre årene, og begrenset tilbudsside. DNB Carnegie forventer at sysselsettingsveksten gradvis vil bedres fra 0,5 % i 2025 til 0,9 % i 2028, hvilket normalt er en svært god indikator på presset i markedet, sier Havikbotn Jacobsen. Samtidig er de høye byggekostnadene en viktig faktor. -Vår ferske investorundersøkelse blant de lokale aktørene i Trondheim viser at eiendomsutviklerne trenger opp mot 3 300 per/kvm for å sette i gang nye prosjekter utenfor Sentrum, hvilket er langt over dagens markedsleie. Dette vil kunne presse opp prisene både på nye og eksisterende lokaler.
Leangen kan bli det neste store utviklingsområdet
Sentrumsområdet fremstår svært attraktivt for leietagerne. -Eksempelvis ser vi nå at Trondheim Torg utvikles i regi av DNB, og 1000 ansatte fra Trondheim kommune flytter inn høsten 2026, sier Norderud. Bane Nor ferdigstiller også sitt nye kontorprosjekt på Trondheim Sentralstasjon ved utgangen av 2025. Det har også blitt ferdigstilt flere totalrehabiliteringer, spesielt i regi av E.C Dahls eiendom som har løftet eiendommer som Mercurgården, Nordre gate 12, 18-20, Nye Hjorten Teater og Posten Moderne -Trondheims nye museum for moderne kunst og samtidskunst. -Det vil åpne seg nye muligheter for å rehabilitere og løfte flere sentrale sentrumseiendommer fra neste år når leietakere som ARM og IF flytter til nye Teknostallen. På litt lengre sikt vil Nyhavna etableres som byutviklingsarena og vi har tro på at planlagt næringsbygg på Transittkaia vil bli godt mottatt i leiemarkedet, sier Norderud.
Nye områder vil utvikles og vi tror at Leangen kan bli en av de neste store utviklingsområdet for næringsbygg. Leangen har allerede en god miks av boliger, handel og kontor. Det er allerede kommet flere attraktive bygg i området, Ranheimsveien 9 er et godt eksempel på et vellykkede kontorprosjekt i dette området. Den svært gode kollektiv dekningen, sammen med kort avstand til sentrum og lett adkomst via Strindheim tunnelen gjør området potensielt egnet for videre utvikling. Sirkus Shopping har et bredt tilbud varer og tjenester, og forbindelsen mot Lade forsterker handelstilknytningen ytterligere. Realinvest sammen med flere, har utviklingsplaner for både et spektakulært hotell, kontorbygg og et utvidet spennende utvalg tilbud med opplevelser, lekeland, konserter med mere i den videre utviklingen av Leangen.
Illustrasjon: Realinvest AS utvikler Leangen sentrum i samarbeid med Fylkeskommunen og Trym.
