Det har lenge vært diskutert hvorvidt bærekraft skal ha en direkte effekt i verdsettelse av næringseiendom, og hvordan dette i tilfellet skal spille inn. I januar i år begynte vi i DNB Næringsmegling å hensynta eiendommens energimerke i våre verdivurderinger. Tilbakemeldingen fra flere av de største eiendomsbesitterne i Norge er utelukkende positiv.
Vi har observert over lengre tid at det er lavere betalingsvillighet for bygg med svakere energikarakter. Dette medfører at en eiendom i nedre del av karakterskalaen får en noe høyere yield i våre modeller, alt annet likt, enn en eiendom som har sterkere energikarakter. Samtidig betyr det at investeringer som hever byggets energikarakter kan slå direkte ut i økte eiendomsverdier i våre verdsettelser.
Hvorfor energimerke?
Energimerke er et mål på energieffektivitet som gårdeiere kjenner godt til, og som har blitt svært relevant i forbindelse med både finansiering og for leietakere. Det gis en bestemt karakter basert på byggets energibehov, og er dermed et konkret mål som det er enkelt å sammenligne med andre bygg. Et bygg med en svak energikarakter vil typisk være dyrere å finansiere, være mindre attraktivt for leietakere, og ha et høyere forventet fremtidig investeringsbehov, enn et bygg med sterk energikarakter. Slik vi ser det sier energimerket noe om risikoen til eiendommen som et investeringsobjekt, og det er derfor naturlig at dette får konsekvenser for kravet til avkastning.
Hvorfor nå?
Som verdivurderer skal man ikke være «first mover» og lede markedet i en retning, men ideelt sett basere verdsettelsene på faktiske referanser fra markedet. Vi har lenge sett at det typisk betales en premium for grønne bygg, men at det har vært vanskelig å si hvor mye av denne premiumen som kan allokeres til eksempelvis energikarakter, miljøsertifisering eller andre bærekraftselementer. Nå har vi nok observasjoner i vår database til å konkludere med at det er en premium, og samtidig ha en formening om hvor stor den er.
Energieffektivisering av bygg er mer attraktive for leietakere, investorer og banken
Varsellamper
Like viktig er forventningene om redusert etterspørsel etter «brune bygg». EUs taksonomi skaper forventninger om at det kan komme konkrete minimumskrav til energikarakter for næringsbygg også i Norge, og medføre at visse eiendommer står i fare for å bli «stranded assets». I tillegg er mange leietakere underlagt EUs CSRD-direktiv (bærekraftsrapportering), som for flere vil innebære at de ikke vil etterspørre bygg i den svake enden av energikarakterskalaen. Vi mener derfor at disse eiendommene skal ha et noe høyere avkastningskrav, og vi opplever at markedet er enig.
Veldig mange næringsbygg i Norge i dag er ikke energimerket. I vår database mangler ca. 73 % av eiendommene vi har verdsatt de siste årene en energikarakter. Av de som har en energikarakter, er ca. 26 % svakere enn karakter D. Vi forventer en reduksjon i begge disse tallene i årene fremover.
Investeringer i bærekraftige løsninger
Vi opplever at stadig flere av våre kunder investerer i bærekraftige løsninger som for eksempel solcelleanlegg og fjernvarmeanlegg. Dette er også noe vi hensyntar i verdsettelsene, typisk ved å kapitalisere på inntektene anleggene genererer. Slike investeringer kan med andre ord slå positivt ut flere steder i verdsettelsen.
Les også Nå slår energimerkene inn i verdivurderingene, Estate Nyheter. 20.08.2025
