Den viktigste driveren i kontorleiemarkedet er arbeidsmarkedet. Hvordan har bremsen i privat sektor påvirket kontorleiemarkedet i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?
I perioder hvor bedriftene vokser øker både behovet og betalingsviljen for kontorlokaler og vice versa. Logisk nok, men det er også målbart at sammenhengen er svært tett. Ser man på Arealstatistikks a-kategorileier (de 15 % dyreste kontorleiene) og SSB-tall for veksten i antall arbeidsplasser i Oslo mellom 2017 og i dag, er korrelasjonen rundt 0,96. Dermed er det dårlig nytt for gårdeierne at norske bedrifter i øyeblikket vokser sakte, spesielt i privat sektor.
Oslolokomotivet har stoppet opp
Oslo har hatt en sterk vekst i antall arbeidsplasser over tid, rundt 2,5 % annualisert vekst de siste åtte årene. Det har bidratt til at leieprisene i Oslo har økt klart mer enn i Bergen, Trondheim og Stavanger. Urbaniseringen har bidratt til at hovedstaden har opplevd en vekst i antall jobber som har vært langt over landsgjennomsnittet.
I senere tid har det derimot vært motsatt. Mens den årlige veksten i arbeidsplasser det siste året har vært på en drøy prosent på landsbasis, ligger Oslo nå på 0,7 % basert på ferske SSB-tall. Det er spesielt verdt å merke seg at det er full stopp i privat sektor, det siste året har veksten i antall jobber vært nær null i Oslo. For kontormarkedet betyr det at leietakerne med høyest betalingsvilje bremser mest i øyeblikket. I de aller mest attraktive kontorklyngene i Oslo er det likevel lite å velge mellom, som bidrar til å opprettholde leienivåene.
Bremsen vi nå opplever etter pandemidrevet berg-og-dal bane i arbeidstallene, innebærer tross alt at det fortsatt blir flere jobber.
Kontormarkedet i Oslo har en høyere andel jobber i privat sektor enn både landet som helhet og de andre norske storbyene. Bremsen i privat sektor merkes i leiemarkedet, samtidig har kontorledigheten holdt seg moderat grunnet lite nybygging. Det gir et godt utgangspunkt for gårdeierne når markedet snur.
Stavangerregionen går best
Trondheim har den høyeste andelen jobber i offentlig sektor, blant landets fire største byer. Den årlige veksten i antall jobber siste kvartal var omtrent på samme nivå som i Oslo, men i Trondheim var veksten i private arbeidsplasser kun litt svakere enn i offentlig sektor.
Også i Bergen har jobbveksten vært svak det siste året, og svakest hos de private bedriftene. Men i landets nest største by viser tallene et oppsving for privat sektor i forrige kvartal. Årsveksten var på rundt 1,2 %, marginalt lavere enn trendveksten over tid.
Stavanger kommune isolert sett viser også en svak utvikling, svært svak i privat sektor. Men om man inkluderer de nærliggende kommunene Sandnes, Sola og Randaberg kan man se spor av økte oljeinvesteringer. De fire nevnte Rogalandkommunene har samlet sett en langt sterkere vekst i private jobber enn landssnittet, og i motsetning til de andre storbyene er årlig vekst over trend. Veksten i arbeidsplasser i private bedrifter er det siste året nær solide 2 %. Stavanger har også hatt den klart sterkeste oppgangen i a-kategori kontorleier det siste året, ifølge Arealstatistikk. Det skyldes blant annet at det nye sentrumsbygget K8 i perioden har inngått i tallene, men også andre bygg har oppnådd høye leier. Det til tross for at det fortsatt er betydelig med ledige kontorlokaler i Stavangerregionen, noe som underbygger at svært mange leietakere ønsker seg til sentrum selv om det finnes rimelige alternativer.
Når snur det?
Historikken viser at bremsen sjelden varer lenger enn ett til to år, og i øyeblikket har veksten ligget under trend i over et år. Samtidig har landingen vært på et helt annet nivå enn tidligere. I etterkant av finanskrisen, oljesmellen og korona ble det ikke svak vekst, men færre jobber grunnet nedskjæringer og konkurser. Bremsen vi nå opplever etter pandemidrevet berg-og-dal bane i arbeidstallene, innebærer tross alt at det fortsatt blir flere jobber. Det kan innebære en noe tregere innhenting enn i tidligere nedgangstider.
Samtidig tyder mye på at styringsrenten i Norge i løpet av det kommende året vil nærme seg handelspartnere som har gjennomført flere rentekutt. Det kan bidra til mer optimisme hos norske bedrifter, og høyere etterspørsel i et kontormarked hvor ledigheten er moderat i de fleste byer.
Foto: Krzysztof Pałys
