Aksjemarkedet snudde for ett år siden. Når kan vi forvente høyere omsetning av
næringseiendom?
Renteoppgang ga bråbrems
Da korona traff, hadde vi vært gjennom en lang periode med relativt lave renter og godt driv i norsk økonomi. Pandemi ble fulgt av stimuli og kraftig innhenting i arbeidsmarkedet. Det betød en sjelden kombinasjon av ekstremt lave renter og høy vekst, noe som ga tidenes høyeste aktivitet i markedet for næringseiendom. I 2021 ble det omsatt norsk næringseiendom for omtrent 165 milliarder kroner, 70 prosent mer enn snittet de fem foregående årene. Nullrenter ble etterfulgt av hurtig renteoppgang, gjennom 2022 steg 3 måneders NIBOR fra under 1 prosent til nær 3,3 prosent. De store eiendomstransaksjonene medfører lange prosesser og aktiviteten var svært høy helt til en bråbrems fra og med sommeren 2022. 2023 endte deretter med den laveste omsetningen av næringseiendom i det norske markedet på 10 år.
Deler av markedet langt forbi bunnen
Kjøp og salg av næringseiendom tar tid som kan skape forsinkelser i markedet, men aksjemarkedet reagerer lynraskt. Fra inngangen til 2022 falt eiendomsindeksen på Oslo Børs raskt, og gjennom året falt indeksen med 40 prosent fra toppen. Men allerede for et år siden bunnet samme indeks ut, og den har steget over 50 prosent det siste året. Dermed er dagens verdi mindre enn 10 prosent under den historiske toppen i 2021, som sammenfalt med en styringsrente på 0 prosent.
Aksjemarkedet sendte verdiene ned et halvt år før eiendomstransaksjonene stoppet opp. Når aksjemarkedet snudde for et år siden, kan man vel forvente høyere omsetning av næringseiendom? Per tredjekvartal er fjorårets totalomsetning passert. Samtidig er det foreløpig kun i deler av markedet investorene har trykket på avtrekkeren og plassert penger i eiendom igjen, nemlig i det øverste segmentet. Antall milliardtransaksjoner har aldri vært høyere etter tre kvartal, selv ikke i det desiderte toppåret 2021 da styringsrenten var 0 gjennom mesteparten av året. Samtidig er det også slik at transaksjoner hvor eiendomsverdien er over en milliard aldri har utgjort en større andel av markedet, nær to tredjedeler av volumet så langt i år. Den mer ordinære delen av markedet, som utgjør desidert flest transaksjoner i antall, er foreløpig på samme nivå som i fjor.
Det beste koster
Usikkerhet skaper flight to safety i næringseiendom. Da realrentene var negative ble det foretatt flere kjøp utenfor de mest sentrale områdene i jakten på avkastning. De siste årene har andelen transaksjoner i Oslo igjen økt. DNB Næringsmeglings investorundersøkelser viser at de største investorene i det norske markedet kan plassere langt mer kapital i næringseiendom enn tilfellet har vært de siste par årene, men de er kresne når det gjelder beliggenhet og skal ha betalt for å ta risiko.
Betalingsviljen er derimot fortsatt høy for de aller beste eiendommene. Både i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger har det skjedd transaksjoner som tyder på at avkastningskravet (yield) har steget langt mindre enn rentene siden bunnen. I Oslo estimerer både DNB Næringsmegling og deltagerne i vår investorundersøkelse prime yield til 4,75 %, et nivå som er underbygget av konkrete transaksjoner. Når de aller beste eiendommene kommer i spill er det fortsatt kjøpere som er villige til å ta på de lange brillene.
Heisen ned, trappen opp
I aksjemarkedet er altså bunnen passert for lengst og store transaksjoner flyr igjen. Vi observerer flere prosesser enn på lenge og tror at også resten av markedet vil normaliseres den kommende perioden. Men det vil ta tid før både aktivitet og verdier er tilbake på tidligere toppnivåer.
Denne saken ble publisert som gjestekommentar i Kapital utgave nr. 39/2024.
