Svært mange av de største investorene i norsk næringseiendom har igjen ambisjoner om å øke eiendomsinvesteringene, samtidig er finansieringsmarkedet bedre enn på lenge for låntakerne. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet er likevel langt bak gamle topper. De aller mest sentrale eiendommene oppnår skarp prising, men i deler av markedet er det stillstand. Kjøperne må få bedre betalt for å ta risiko for at aktiviteten virkelig skal ta seg opp.
Kjøpsambisjonene er tilbake
Investorene viser nå stor interesse for å kjøpe næringseiendom, etter en periode med lavere aktivitet som følge av raskt stigende renter. DNB Næringsmeglings halvårlige investorundersøkelse blant de største aktørene i det norske markedet, viser at tre av fire forventer å bli nettokjøpere det kommende året. Det er den høyeste andelen vi har registrert. Dette markerer et tydelig skifte fra 2022 og 2023, da økte renter dempet både vilje og evne til å kjøpe eiendom. Mange aktører har de siste årene solgt eiendommer, refinansiert og økt leieinntektene, blant annet fordi de fleste leiekontrakter er inflasjonsjustert. Siden slutten av 2021 har KPI økt med nær 20 prosent, noe som har hjulpet flere til å tilpasse seg et nytt rentenivå og se fremover mot nye investeringer. Enkelte aktører kan hente store beløp fra eiere om rett mulighet dukker opp.
Finansieringsmarkedet har også blitt betydelig bedre de siste årene. Bankene konkurrerer igjen om solide kunder, noe som har ført til lavere marginer og økt låneutmåling. Obligasjonsmarkedet er velfungerende, med høy aktivitet så langt i år, og risikopåslaget innen eiendom har gått markant inn de siste par årene.
Tregt marked tross kjøpsambisjoner
De store investorene ønsker å kjøpe og finansieringsmarkedet er godt, likevel er aktiviteten i transaksjonsmarkedet fortsatt relativt lav. Per utgangen av oktober har DNB Næringsmegling registrert transaksjoner for knapt 60 milliarder kroner. Selv om aktiviteten vanligvis er høyest mot slutten av året, ender volumet trolig langt unna nivåene fra årene før renteoppgangen i 2022. Da var transaksjonsvolumet flere år på rad over 100 milliarder kroner, og hele 165 milliarder i toppåret 2021.
Kontoreiendom har nær alle år vært det største segmentet innen næringseiendom, men så langt i år er boligsegmentet størst. Det er særlig drevet av salg av utleieporteføljer til institusjonelle investorer eller aktører som selger boligene enkeltvis. Kontor er nest største segment, men omsetningen av kontoreiendom i kroner er langt unna tidligere topper.
Både hett og tregt i kontorsegmentet
Investorene er langt mer risikoaverse enn da markedet var på sitt heteste. I 2021, med negativ realrente, gikk mange ut på risikoskalaen for å plassere «gratis» kapital. I eiendom innebærer det gjerne å bevege seg ut fra de mest sentrale områdene.
I dag er det fokus på risiko. I kontorsegmentet er det stor interesse for sentrale Oslo-eiendommer, som prises skarpt med yieldnivåer under ordinær lånekostnad. Kjøperne er ofte aktører som ikke låner penger, som livselskaper med langsiktig perspektiv og lavt avkastningskrav, men krav til lav ledighetsrisiko. Utenfor de største byregionene har vi derimot knapt registrert kontortransaksjoner, et delt marked.
Skillet går dels mellom forskjellige kjøpergrupper. Langsiktige aktører som fond og livselskaper står for en høyere andel av kjøpene enn foregående år, mer kortsiktige eiere som tilretteleggere har redusert andelen markant. Sistnevnte er en betydelig kjøpergruppe i det norske markedet, men klarer sjeldnere å regne hjem nye prosjekter i dagens marked. For at markedet virkelig skal ta seg opp må kjøpere uten evighetsperspektiv kunne regne hjem lønnsomhet også på kort sikt.
Prisforventninger under press?
Mye tyder på at en del selgere må justere prisforventningene før aktiviteten virkelig tar seg opp. De beste eiendommene oppnår høye priser, men til gjengjeld er kjøperne med høyest betalingsvilje kresne med tanke på beliggenhet. I store deler av markedet aktiviteten lav, og det er først når prisforventningene tilpasses det nye rentenivået at vi kan forvente markant økning i aktivitet
