DNB Næringsmeglings halvårlige investorundersøkelse blant 25 av de største aktørene i markedet for næringseiendom viser at en større andel enn tidligere planlegger salg, selv om flertallet fortsatt ser etter nye eiendomsinvesteringer. De største investorene har blitt mer skeptiske til kontorsegmentet og fått mer tro på handel.
Flere planlegger salg
1 av 5 deltagere i vår siste investorundersøkelse forventer å nettoselge næringseiendom, det er den høyeste andelen planlagte selgere vi har registrert i løpet av de 10 årene vi har gjennomført undersøkelsen. Flere mulige selgere skyldes dels at det ikke lenger forventes raske og hyppige rentekutt, dermed har flere konkludert med at det ikke nødvendigvis er noe å hente på å vente med salg. Samtidig kan mange velge å vente om man ikke oppnår god nok pris. Salgsplanene innebærer ofte en spissing av porteføljer hvor man ønsker å selge de minst sentrale eiendommene.
De fleste investorene kan og vil kjøpe næringseiendom, blant annet fordi finansieringsmarkedet er godt. Men investorene går i flokk ved å søke seg til de aller største byene og de mest sentrale eiendommene. Det største hinderet kjøperne opplever er – ikke helt overraskende – at selgernes prisforventninger er for høye. 7 av 10 mener likevel at investeringsmulighetene er noe bedre enn for et år siden.
I sum indikerer svarene at aktiviteten i markedet øker gradvis i inneværende år. Samtidig bremses markedet fortsatt av at de store aktørene tenker likt, og mange ønsker primært å selge de minst likvide eiendommene.
Mindre kontorinteresse
Den mest markante endringen i forhold til tidligere undersøkelser er at deltagerne er mindre positive til kontorsegmentet. Mange er tungt investert i kontoreiendom, og få fremstår negative til segmentet på lang sikt. Men på spørsmål om hvilket segment som blir best de neste 3 årene, trekker knapt noen frem kontor. Majoriteten forventer derimot at kontor skal få dårligst verdiutvikling.
Negativiteten dreier seg hovedsakelig om randsonekontor, mange påpeker at leiemarkedet er relativt tregt og at vedlikeholds- og rehabiliteringskostnader er høye i forhold til leiene som oppnås. Det største skiftet fra tidligere undersøkelser er derimot at aktørene tidligere så mer positivt på sentrumskontor.
Skarp prising av kontoreiendommer sett i forhold til rentekurven er en medvirkende årsak til svakere forventninger. Videre trekker flere frem et tregt leiemarked også i sentrum. Gårdeiere strekker seg lenger for å beholde leietakerne når leiekontrakten løper ut, som gjør det mer krevende å oppnå toppleier. De dyreste kontorleiene har likevel oppnådd realvekst det siste året, men i stor grad drevet av kostnader.
Færre kontortransaksjoner
Tross moderat tro på kontor i det korte bildet er investorene interesserte i topp kontoreiendommer, og flere aktører bekrefter at de kan kjøpe rundt vår estimerte prime yield på 4,5 % så lenge beliggenheten er god nok. Transaksjonsmarkedet i fjor viste derimot få transaksjoner utenfor storbyene, og holder man Aspelin Reitan sammenslåingen utenfor var kontor for en gangs skyld ikke største segment. 2025 ga den laveste omsetningen av kontoreiendom i kroner (eks Aspelin Reitan) de siste ti årene, foruten det desiderte bunnåret 2023.
Handelsoppsving?
Handelseiendom har ofte vært segmentet hvor investorene har forventet svakest verdiutvikling de siste årene, men denne gangen ble handel hyppigst nevnt på spørsmål om hva som vil få best verdiutvikling. Dagligvareeiendommer og big box har lenge vært ettertraktet, men også kjøpesenter og nærsenter ble trukket frem denne gangen. Reallønnsvekst har bidratt til økning i forbruk og mer optimisme når det gjelder handel.
Logistikk og hotell er nærmest på listen over segmenter investorene er mest positive til, svarene er jevngode for de tre segmentene. Når det gjelder logistikk er de fleste interesserte i beliggenhet i aksene inn til hovedstaden, og majoriteten forventer realvekst i leiene i Oslo.
Investorene er mer åpne med tanke på beliggenhet når det gjelder hotell og handel, men også her er kjøperne kresne. De ønsker seg primært hotell i storbyene, og handelseiendom på beviselig gode punkter.
Lite AI-frykt
Respondentene eier en betydelig andel av kontorlokalene i Oslo, Asker og Bærum. De forventer at kontorleiene knapt følger KPI-utvikling i randsonen det kommende året, mens snittsvaret for sentrumsleiene viser en forventning om svak realvekst.
Knapt noen av eiendomsinvestorene hadde opplevd at AI-effektivisering konkret har medført redusert kontoretterspørsel. Omtrent halvparten mente kunstig intelligens vil føre til noe lavere kontoretterspørsel i løpet av en treårsperiode. De resterende ventet i hovedsak ingen endring, selv om enkelte også trodde på vesentlige endringer litt lenger frem.
Kostnadsorienterte investorer tar seg tid
Samlet sett peker undersøkelsen mot gradvis økende markedsaktivitet, men med dreining bort fra kontor og økt interesse for handel, logistikk og hotell, særlig i sentrale beliggenheter. Investorene er selektive, prisbevisste og forventer stabile yieldnivåer snarere enn rask reprising.
Kontakt gjerne vår analyseavdeling for en videre prat om investorsentimentet eller vårt syn på markedet fremover.
