Utviklingen i rentekurvene er neppe det eiendomsinvestorene håpet på, men kan det likevel bidra til økt transaksjonsaktivitet?
Det har lenge vært en generell oppfatning at det kreves lavere renter for at aktiviteten skal øke i markedet for næringseiendom, men kutt i den norske styringsrenten lar vente seg. Markedet priset inn syv rentekutt det kommende året så sent som i fjor. Siden den gang har Norges Bank holdt styringsrenten uendret, mens markedet nå forventer kun tre kutt.
Renteoppgang ga bråbrems
Det er ingen tvil om at rentenivået påvirker aktiviteten i eiendomsmarkedet. I 2021 var styringsrenten i Norge på 0 prosent store deler av året, noe som bidro til rekordomsetning av næringseiendom med god margin. Da rentene steg brått i 2022 stoppet næringseiendomstransaksjonene opp utover året, og i 2023 var totalomsetningen den laveste på ti år. Fjoråret var langt unna toppårene, men endte med en markant innhenting. Totalomsetningen steg med 50 prosent fra bunnåret, men antall transaksjoner steg bare med drøye 20 prosent. Vi forventer at den totale omsetningen i år ender noe over fjoråret. Fjoråret var preget av flere store aktørers milliardinvesteringer, det er færre giganttransaksjoner, men flere transaksjoner totalt nå.
Investorene forventer ikke yieldnedgang
DNB Næringsmegling gjennomfører investorundersøkelser blant de største aktørene i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger. På spørsmål om hvordan yieldnivået (forenklet sagt et avkastningskrav i form av leieinntekter delt på eiendomsverdi) for de beste eiendommene skal utvikle seg, svarte de aller fleste at de tror på flat utvikling det kommende året. Utenfor Oslo tror flere på svak økning enn de som forventer fall, til tross for at Norges Bank signaliserer to rentekutt i løpet av året. Markedet er som vanlig fremoverskuende, prisingen av sentrale næringseiendommer det siste året tyder på at rentekutt allerede er priset inn. Dagens rentekurver viser heller ikke fall i lange renter de kommende årene.
Verdiøkningen må komme fra leieinntektene
Med flat utvikling i yieldnivåer må verdiøkning komme fra realvekst i leieinntektene. I det største segmentet i Norge, kontoreiendom, er leieprisene tett korrelert med sysselsettingsveksten. Det siste året har veksten i antall jobber i privat sektor vært svak på landsbasis, og spesielt svak i Oslo. Det har bidratt til en relativt flat utvikling i leieprisene.
Deltagerne i våre investorundersøkelser er tett på kontormarkedet ved at de samlet eier en stor andel av kontorarealet i de fire største byene. På spørsmål om leieprisutvikling varierte svarene mer enn for utvikling i yield, men de fleste venter ikke markant realvekst i leiene det kommende året.
Selgerne kommer ned fra gjerdet?
Siden svært få nå forventer at eiendomsverdiene skal få drahjelp av at yieldene faller det neste året burde det tilsi at flere er villige til å selge i dagens marked. Spesielt siden få i tillegg venter særlig drahjelp av leieprisene i det korte bildet. Mange investorer ønsker å selge enkelteiendommer for å forbedre likviditet, finansieringssituasjon eller for å finansiere nye prosjekter, men mange har også avventet salg grunnet et marked man opplever som dårlig.
Vi tror dagens sentiment tilsier at vi vil se at flere beslutter å selge, og enten flytter litt på prisforventning eller blir villige til å selge mer attraktive eiendommer. Selgerne vil være aktører som mener det ikke er noe å hente på å vente noen måneder til, kjøperne investorer med lengre horisont. Første kvartal i 2025 endte med et markant lavere transaksjonsvolum enn tilsvarende kvartal i fjor, da totalomsetningen riktignok var rekordhøy for et første kvartal. Likevel var antall transaksjoner 40 prosent høyere i år kontra samme periode i fjor. Det indikerer at aktiviteten kan være i ferd med å ta seg opp også i det bredere transaksjonsmarkedet etter et fjorår preget av få, men store transaksjoner.
Saken ble først publisert i Kapital nr 23 22025
