DNB Markets publiserte i dag sin halvårlige makrooppdatering – Økonomiske utsikter. Vi har sett på de viktigste prognosene for næringseiendom.
KPI- veksten avtar
De fleste leieavtalene justeres årlig basert på KPI-vekst. I senere år har dette medført en solid økning i leieinntektene. I 2021-2023 kunne de fleste gårdeiere justere leiene med omtrent 17 % til sammen. Økte renter har bidratt til fallende eiendomsverdier de siste årene. Men den inflasjonsdrevne økningen i leieinntekter har bidratt til å dempe verdifall, bedre kontantstrøm og begrense antall «brannsalg» til et moderat nivå.
Inflasjonen har allerede kommet betydelig ned og DNB Markets forventer en utflating fremover. DNBs makroøkonomer mener mye av effekten av global inflasjonsnedgang nå er tatt ut. KPI-veksten spås å bli ca. 8,5 % aggregert i perioden 2025 – 2027. Det vil si en årlig økning nær siste måling for juli, som viste vekst på 2,8 %. I så fall likevel en inflasjon som er høyere enn inflasjonsmålet.
Gårdeierne vil altså ikke kunne justere leiene like mye fremover som i senere år. Lavere inflasjon bidrar derimot til at rentetoppen ventelig er nådd.
Norges Bank venter med rentereduksjon
De lange rentene falt gjennom sommeren, drevet av frykt for brems i viktige USA. DNB Markets tror vi er på rentetoppen, men at Norges Bank venter til mars med å redusere styringsrenten og at vi gradvis skal ned mot 3,25 % fra dagens 4,5%.
Renter er riktignok notorisk vanskelig å spå, selv Norges Banks egne rentebaner er oftest fullstendig frakoblet styringsrentens reelle utvikling når man ser på historikken. DNBs makroteam mener markedet overvurderer rentenedgangen fremover, får de rett i det er timingen god for å binde renten. 5-års Swap ligger i skrivende stund nesten 1,2 prosentpoeng under den flytende renten. Man kan altså realisere en rentenedgang frem i tid.
Vi tror ikke yieldnivåene faller i takt med fallende renter, slik yieldene heller ikke steg like mye som rentene på vei opp. En årsak er lavere KPI-vekst, som medfører lavere forventninger til økning i løpende leieinntekter. Lavere inflasjon bidrar også til økning i realrenter, negative realrenter har i senere tid bidratt til å redusere yieldoppgangen.
De aller beste eiendommene vil etter vårt syn oppnå skarpe yielder, slik vi også har kunnet observere det siste året. En del kjøpere har betydelig lenger horisont enn en typisk prognoseperiode når toppeiendommene først er i spill.
Utflating i kontorleiemarkedet
Sysselsettingsutviklingen betyr mye for kontorleiene, utviklingen i markedsleier korrelerer tett med utviklingen i antall arbeidsplasser. Bedrifter som vokser i antall og som skal tiltrekke seg ansatte, har større betalingsvilje enn bedrifter som ikke er i vekst.
I Økonomiske Utsikter er det en forventning om en relativt svak utvikling i sysselsettingsveksten i inneværende år og neste år, mens veksten ventes å stige noe de påfølgende årene. SSB-tall viser også en brems i veksten i antall arbeidsplasser så langt i år. Slår prognosen til tyder det på moderat leieprisvekst i kontormarkedet de kommende par årene. Få nye kontorbygg vil på den annen side bidra til å holde kontorledigheten på et moderat nivå.
Manglende kronerekyl bidrar til gode hotelltall
En langvarig trend med svekket kronekurs har fått mye oppmerksomhet, for det meste med negativ vinkling. Makroøkonomene til DNB forventer ikke at trenden snur med det første, men mener heller ikke at en svekket norsk krone har hatt særlig negative konsekvenser. Det pekes på at en svekket norsk krone blant annet gjør norsk eksport mer konkurransedyktig, også i en periode med høy lønnsvekst.
Innen eiendom har spesielt norske hoteller nytt godt av denne effekten. Norge er ikke lenger like dyrt for amerikanere og en del europeiske turister fra land hvor snittlønningene nå er høyere enn her til lands. Det betyr et ytterligere potensial for norsk turistnæring, siden mange turister trolig ikke har oppfattet at Norge har blitt langt rimeligere med årene.
Hotellenes rompriser og dekningsgrad har steget markant de siste par årene i de fleste norske storbyer, ikke minst i de største byene i nord. Utsiktene for NOK kan tyde på en utflating på dagens gode omsetningsnivåer til videre vekst.
Bedring for handel, men det tar tid
Økte rentenivåer i et land med høy gjeldsgrad og en ekstrem andel flytende rente sammenlignet med de fleste land, har bremset forbruket i Norge. DNB venter høy lønnsvekst både i år og neste år, slik at forbrukerne får et solid, reelt lønnstillegg. Det er godt nytt for handelssegmentet.
Makroteamet venter riktignok ikke at lønnsveksten gir full effekt i konsumet i det korte bildet. Etter en periode med lav sparerate vil mange husholdninger øke sparing før de øker forbruk.
Når det gjelder boligsegmentet er rapporten positiv etter en lang periode uten realvekst i boligprisene. Det bygges lite, selv om Markets mener å se tendenser til at det løsner. Det begrenser tilbudssiden i en periode hvor forbrukerne får økt lønn og lavere renter. Rapporten spår en økning i bruktboligprisene med drøye 22 % i perioden 2025 til 2027.
Rentetoppen er nådd, vekst hjelper leiemarkedene
Rapporten tyder på at rentetoppen er nådd, noe mange investorer har vært opptatte av det siste året. Samtidig ventes det at første reduksjon i styringsrenten kan drøye en stund til. Årsaken er dog positiv, DNB Markets venter at norsk økonomi vil klare seg bra uten rask rentenedgang. Det gir gode utsikter for leiemarkedene, selv om rapporten også tyder på at veksten kan ta tid.
Følg makrodata på Eiendomskraft
Økonomiske utsikter, DNB Markets. August 2024
Man kan få tilgang til nyeste Økonomiske Utsikter og også DNB Markets’ daglige makrooppdateringer direkte i vår analyseportal Eiendomskraft. Der kan man også kostnadsfritt skreddersy egne dashboard som lar deg følge makrotallene nevnt i denne artikkelen og en rekke andre data.
