Våre kollegaer i DNB Markets er ute med oppdaterte makroprognoser i siste Økonomiske Utsikter. Makrobildet er helt sentralt for markedet for næringseiendom, vi har derfor sett på noen av de viktigste oppdateringene.
I vår analyseportal Eiendomskraft får man tilgang til både Økonomiske Utsikter og daglige makrorapporter fra DNB Markets.
Inflasjonen stiger igjen
Inflasjonen har falt markant og den årlige KPI-veksten var på 2,2 % i desember, altså i nærheten av sentralbankens mål. DNB Markets mener likevel ikke at inflasjon er et tilbakelagt tema. Økonomisk vekst i USA og Europa ventes, tross tolltrusler fra den ferske presidenten Donald Trump. Trumps handelspolitikk ventes likevel å bidra til økte priser, spesielt i USA, med en midlertidig oppgang i inflasjon i 2026.
DNBs makroøkonomer tror KPI-veksten i Norge i perioden 2025 til 2027 blir på hhv. 2,5 %, 2,7 % og 2,7%, mens kjerneinflasjonen ventes å bli på omtrent samme nivå i perioden. I så fall et stykke over målet på rundt 2 %. De fleste eiendomsinvestorene får justert leieinntektene med KPI-vekst årlig. Dermed bidrar økt inflasjon til økte leieinntekter, foruten at gjeld spises opp. Likevel vil økning i inflasjon typisk heve rentekurven, og svært mange eiendomsaktører ønsker seg nok mest av alt rentekutt.
Færre rentekutt
Mens Norges Bank har holdt styringsrenten på samme nivå over tid, kuttet Federal Reserve et helt prosentpoeng gjennom andre halvår i fjor. DNB Markets forventer at den viktige amerikanske styringsrenten ikke senkes ytterligere. Prognosene tilsier derimot at den europeiske sentralbanken kutter ytterligere tre ganger i 2025. Den svenske Riksbanken, som allerede har gjennomført en rekke kutt, nøyer seg ifølge DNB Markets med ett kutt til. I sum betyr det at Norges Bank kan gjennomføre tre planlagte kutt i år, mens styringsrenten deretter flater ut på 3,75 % de kommende tre årene. For relativt kort tid siden forventet markedet langt flere rentekutt.
Direkte og indirekte transaksjonsreferanser tyder på at nivået på prime yield i Oslo er rundt 4,5 %. I det avkastningskravet er det bakt inn en forventning om fallende renter. Vi venter derfor ikke at redusert styringsrente gir fall i prime yield i første omgang. Det er likevel betydelig med kapital som skal investeres i næringseiendom fremover. Høye byggekostnader bidrar til at kvadratmeterprisen på bygg med god standard fremstår god selv på relativt skarpe yielder for en del investorer, som da typisk forventer at byggekost vil drive leiene opp på sikt.
DNB Markets konkluderer med at deres renteprognoser kan føre til høyere lange renter, som i så fall trolig bremser den stigende transaksjonsaktiviteten. Det er likevel verdt å huske på at en prognose med få rentekutt skyldes en forventning om en sterk norsk økonomi, et bedre alternativ enn tomme bygg og lav rente.
Økt sysselsettingsvekst styrker kontorleiemarkedet
Forventningene til leiepriser fremover betyr mye for betalingsviljen for næringseiendom, og en sentral driver for leiemarkedet er sysselsettingsvekst. Utviklingen i antall jobber korrelerer tett med utviklingen i kontorleier. Vi kommer fra en periode med svak vekst i spesielt privat sektor. I Oslo var den årlige veksten nær null i tredje kvartal i fjor, mot over 2,5 % årlig i senere år. For første gang på lenge er veksten nasjonalt bedre enn i hovedstaden, men også på landsbasis er veksten moderat.
DNB Markets forventer at sysselsettingsveksten tar seg opp, men på moderate nivåer. Sysselsettingsveksten forventes å bli på 0,7 % i inneværende år og 1,1 % i 2026. Ikke spesielt sterke tall, men kontormarkedet i de fleste norske byer hjelpes av at det bygges lite og at både etterspørselssiden og tilbudssiden dermed bremser. Kontorleieprisene i Oslo har hatt en relativt flat realvekst det siste året, men det er få store lokaler å velge mellom på de aller beste beliggenhetene. Det har bidratt til nye rekordnivåer på enkelte av de mest sentrale områdene. Kontorledigheten er fortsatt moderat i de fleste byer.
Hvis prognosene til DNB Markets slår til tyder det på moderat leieprisoppgang de nærmeste par årene, mens det også vil bli utfordrende å starte opp nybyggprosjekter. Miljøkrav fra leietakere og myndigheter vil riktignok kunne bidra til rehabilitering, og press på leieprisene. Det samme gjelder krav til høy standard fra de mest kresne leietakerne.
Ingen kroneinnhenting, sterkt hotellmarked
Den norske krona har vært mye diskutert. Mens nordmenn har merket at utenlandsferien har blitt markant dyrere, har en del utlendinger oppdaget at Norge ikke lenger er et særlig dyrt ferieland. Amerikanere har opplevd en kraftig lønnsvekst målt i norske kroner de siste 10 årene, og antall hotellovernattinger i Norge med amerikanske gjester er opp nær 250 % de siste 7 årene. Også hotellovernattinger bestilt av nordmenn har økt.
DNB Markets mener økt rentedifferanse mot andre valutaer gir krona en buffer ved ytterligere usikkerhet, men forventer en relativt flat utvikling målt mot dollar og euro. Vi tror det fortsatt er ytterligere potensial når det gjelder utenlandske hotellgjester. Mange oppfatter trolig Norge som et dyrere enn det som er realiteten, dessuten er det et betydelig potensial blant asiatiske gjester. Kinesere og japanere bestiller fortsatt halvparten så mange overnattinger sammenlignet med før Covid. Videre kan klimaendringer gjøre Norge relativt sett mer attraktivt.
Sterkt boligmarked
Boligprisene ventes å oppnå markant realvekst de nærmeste årene, og det pekes på flere faktorer:
- Sterkt momentum med høy etterspørsel drevet av solide husholdninger og et sterkt arbeidsmarked
- Befolkningsvekst gjennom innvandrere som får bostøtte
- Realvekst i lønningene
- Lav tilbudsside
- Oppmykning reguleringen av bankfinansiering
Boligmarkedet, i likhet med kontormarkedet, preges av lite nybygging og brems i tilbudssiden. Høye byggekostnader vil også her kreve høye priser før prosjekter kan startes.
Lønnsvekst gir bedre vilkår for handel
Lønnstakerne går gode tider i møte om prognosene slår til. Det ventes realvekst hvert år i prognoseperioden som strekker seg til 2028. Med lavere renter i tillegg gir det bedre rom i husholdningenes økonomi, og det spås en økning i privat konsum – spesielt de neste par årene. Det betyr muligheter for handelssegmentet, som investorene i DNB Næringsmeglings investorundersøkelser har vært mest skeptiske til de siste årene.
Følg makrodata på Eiendomskraft
Stigende lange renter er neppe hva eiendomsinvestorene ønsker seg, men DNB Markets har i bunn og grunn et optimistisk syn på veien videre. Husholdningene får bedre råd og bedriftene klarer seg bra om våre makroøkonomer får rett. Det gir et godt utgangspunkt med tanke på det aller viktigste for gårdeierne, å fylle næringsbygg.
I vår analyseportal Eiendomskraft kan du følge lange renter, valutakurser, prognoser, rapporter og en rekke makrodata kostnadsfritt. Sett enkelt opp et oppsett med egenvalgte data.
