Kjøperne er til stede, på gode priser, når de rette objektene kommer ut. Investorene jakter et positivt yieldgap. Hva er status i transaksjonsmarkedet første halvår?
I det vi snart nærmer oss slutt på første halvår kan vi konstantere at vi volummessig har hatt et sterkt første halvår. Med et transaksjonsvolum på over 40 milliarder kroner er vi over 60 % sammenliknet med samme periode i fjor . Vi vil etter all sannsynlighet legge på ytterligere noen milliarder før vi setter strek. Første halvår er imidertid preget av et historisk sett få transaksjoner, og volumet drives av et stort antall milliardtransaksjoner. Årets 12 milliardtransaksjoner står for nær 70 % av volumet.
Dette vitner om et selektivt marked, men samtidig at kjøperne er til stede, på gode priser, når de rette objektene kommer ut. Blant årets største transaksjoner ser vi hotell, bolig, lager og kontor.
Dette preger første halvår:
- Kontor fremstår som attraktivt hos de nasjonale aktørene. Årets desidert største enkeltsegment har allerede passert fjorårets volum, samtidig knyttes det opp mot et fåtall store transaksjoner. Kontor står for rett i underkant av 50 % av årets volum, mot et snitt på 30 % de fem foregående årene.
- Antall transaksjoner er på et lavt nivå historisk sett, og vi ser en nedgang i de fleste prisintervaller. Den største nedgangen fra tidligere år ser vi likevel for transaksjoner i intervallet 200-500 millioner kroner, mens andelen milliardtransaksjoner har holdt seg markert mer stabilt.
- En økende andel av transaksjonene skjer i de fire store byene. Hittil i år står Oslo, Bergen Trondheim og Stavanger for > 80 % av årets volum, mot et snitt på 66 % de fem foregående årene. De store investorene trekker i større grad til hjemmemarkedene sine i perioder med økt usikkerhet, noe vi også ser denne gangen. Samtidig ser vi at byer som Trondheim og Stavanger allerede har passert hele fjorårets volum.
- Tilretteleggerne øker svakt markedsandelen sammenlignet med første halvår i fjor, men øker særlig i segmenter som handel og lager. Andelen deres i kontormarkedet, hvor de tradisjonelt har vært store, er imidlertid kraftig ned. Dette må i stor grad relateres til jakten på et positivt yieldgap.
Vi tror på økt aktivitet i andre halvår
12 måneder rullerende transaksjonsvolum har steget to kvartaler på rad og ligger i skrivende stund på 70 milliarder kroner. Dette bekrefter vårt syn på at bunnen er nådd. Med en forventning om økt aktivitet i andre halvår, oppjusterer vi vår årsprognosen til 90 milliarder kroner.
Investorene tror yieldtoppen er nådd
Først og fremst ser vi tegn til noe økende optimisme i markedet, men vi ser også en investormasse som utrykker økende optimisme. DNB Næringsmegling har nylig snakket med over 70 investorer i de fire store byene, hvor det er klare tegn til økt aktivitet. Andelen investorer som forventer å kjøpe seg opp er markert større sammenlignet med fjoråret. Dette er normalt en god indikator på aktiviteten fremover. Samtidig utrykker investorene en økt tro på at yieldtoppen er nådd, selv om det er få som tror på en markert yieldnedgang de kommende 12 mnd.
