Vår siste måling av kontorledigheten i Oslo viste omtrent sidelengs utvikling. Ledigheten er med det fortsatt rundt 7 %, til sammenligning er snittet over tid 7,5-8 % i våre ledighetstellinger
Veksten i antall arbeidsplasser er svak i Oslo, spesielt i privat sektor som ikke har hatt vekst overhodet det siste året. Få nybyggprosjekter har likevel bidratt til moderat økning i ledige lokaler de siste årene. Lokaler som blir innflytningsklare i løpet av de neste 12 månedene er inkludert i målingen.
Lav ledighet i CBD
De dyreste områdene, Central Business District (CBD), har en kontorledighet på hhv. 7 % i CBD vest (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) og 5 % i CBD øst (Bjørvika mm). Det innebærer oppgang fra den ekstremt lave ledigheten på 3-4 % som vi observerte for et par år siden. Ledig areal er likevel på et lavt til moderat nivå.
I Indre Sentrum er ledigheten høyere, snaue 9 %, dermed har utviklingen gått sidelengs det siste halvåret. I sentrumsområdene utenfor de aller mest attraktive områdene er det en del lokaler å velge mellom, for leietakere som klarer seg med under 1000 kvadratmeter.
Den fraværende veksten i antall i arbeidsplasser i private bedrifter innebærer at markedet har sakket på tempoet, og gårdeierne opplever at prosessene tar lengre tid. Det er likevel knapt ledige lokaler i sentrumsområdene i øyeblikket for bedrifter med 2-300 kontoransatte.
Større ledige lokaler i randsonen i vest
I klyngene vestover er det flere muligheter for leietakerne i områdene Fornebu og Lysaker. Majoriteten av de ledige lokalene ligger et stykke unna Lysaker stasjon. På Fornebu er det løpende kontrakter på deler av de annonserte lokalene, men mye areal kan ledigstilles for eventuelle nye leietakere.
Fornebubanen rykker sakte men sikkert nærmere med ventet ferdigstillelse i 2029. Det gjør neppe mye med leiemarkedet i nærmeste fremtid, men lenger frem vil beliggenhet nær nye T-banestasjoner gjøre Fornebu mer attraktivt. For leietakere med ansatte som trenger bil kan Fornebu gi et sjeldent alternativ med kollektivdekning og parkeringsplasser.
Skøyen er allerede et godt alternativ til Sentrum for mange leietakere, og fremtidig T-banetilknytning vil bli et nytt pluss for området. Ledigheten er noe ned det siste halvåret og er på omtrent 7 %.
Nybygg og rehabilitering i øst
I randsonen i øst er det en del større ledige kontorlokaler i form av nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Herunder gigantprosjektet Construction City, som nærmer seg ferdigstillelse. Brorparten av arealet er leid ut, men det er fortsatt ledige lokaler.
Det kan fortsatt bygges mye kontor i klynger som Økern/Løren og Helsfyr/Bryn. Det igangsettes imidlertid få prosjekter og uansett ikke uten at en betydelig del av arealet er leid ut på forhånd.
Et nybyggprosjekt i randsonen bør ha en leie på rundt 3500 kroner per kvadratmeter per år for å bli lønnsomt nok, i følge deltagerne i DNB Næringsmeglings siste kontorundersøkelse. Det betyr i så fall en økning på 20-30 % fra dagens markedsleie i flere klynger.
Et nybyggprosjekt i randsonen bør oppnå en leie på rundt 3500 kroner per kvadratmeter per år med dagens byggekostnader.
DNB Næringsmeglings Investorundersøkelse
Ledigheten topper ut på et moderat nivå
Vi forventer at etterspørselen tar seg opp jevnt og trutt de neste par årene. Det er nullvekst i privat sektor i Oslo, og veksten har vært godt under den langsiktige trenden i over et år allerede. Oslo har gått fra en vekst langt over landssnittet til godt under.
Våre kollegaer i DNB Markets spår at sysselsettingsveksten skal ta seg opp de kommende årene, og vårt eget analyseteam forventer sterkest innhenting i hovedstaden. Private bedrifters andel av arbeidsplassene er også høyere i Oslo enn de øvrige norske storbyene, en eventuell innhenting i privat sektor vil dermed slå hardest i Oslo.
Nybyggtilførselen blir også moderat de neste par årene, som en følge av både treg vekst hos bedriftene og høye byggekostnader. I sum forventer vi at ledigheten raskt topper ut på et moderat nivå, noe høyere enn dagens ledighet.
