Svak sysselsettingsvekst har vært en utfordring for kontormarkedet de siste kvartalene, spesielt i Oslo. Privat sektor har knapt vokst i hovedstaden de siste par årene målt i antall arbeidsforhold. Ferske tall fra SSB viser at den årlige veksten i «privat sektor, offentlig eide foretak og uoppgitt» var på 0,7 % i Oslo i andre kvartal. Det er den sterkeste veksten det siste drøye året, men fortsatt langt unna den annualiserte veksten siden 2016 på nær 2,5 %.
Forsiktige bedrifter gir økt kontorledighet
Den viktigste driveren for etterspørselen etter kontorlokaler er sysselsettingsveksten, og utviklingen i antall arbeidsforhold korrelerer tett med utviklingen i kontorleier over tid. Dermed har det vært dårlig nytt for kontorinvestorer at en del store bedrifter har kuttet i antall ansatte, mens relativt få private bedrifter har våget eller evnet å satse.
Foreløpige tall fra vår pågående måling av kontorledigheten tyder også på at ledigheten har gjort et byks oppover det siste halvåret fra moderate 7 %.
Jevnere i offentlig sektor
Utviklingen i offentlig sektor er over tid jevnere enn i det private, men også her har veksten i Oslo vært under trend over tid. Tallene for andre kvartal viser årlig vekst på 0,4 %, riktignok etter sterk vekst på 2,3 % forrige kvartal.
Forholdet mellom offentlige og private arbeidsplasser har holdt seg jevnt over tid. Andelen offentlige arbeidsplasser i Oslo er rundt 25 %, vesentlig lavere enn i Bergen, Trondheim og Stavanger. Dermed blir kontormarkedet truffet både av svakere vekst i privat næringsliv enn i øvrige storbyer, mens privat sektor også utgjør en større andel av jobbene i hovedstaden.
Bedre i Bergen
Nasjonalt er veksten hakket bedre, 29000 flere jobber det siste året utgjør en vekst på 0,9 %. Veksten på landsbasis er sterkest i privat sektor med 1,2 % oppgang, til sammenligning er årlig vekst siden 2016 1,6 %. Veksten er altså fortsatt under det langsiktige snittet hos bedriftene, mens det siste året ga svak vekst i offentlige jobber.
I Bergen viser tallene sterkere vekst, også her var veksten svak en periode etter brå renteoppgang, mens de siste kvartalene har vist vekst godt over den langsiktige trenden – sist 3,1 %. Utviklingen i offentlige arbeidsplasser trekker ned i øyeblikket, men den totale veksten i arbeidsforhold var likevel på sterke 2,2 % andre kvartal.
I Trondheim utgjør arbeidsplasser i privat sektor rundt 63 % av totalen, den laveste andelen i landets fire største byer. De siste kvartalene har vist svak vekst i privat sektor, en årlig vekst på 0,40 % i forrige kvartal. Antallet offentlige arbeidsforhold falt det siste året i følge SSB, noe som førte til at den årlige sysselsettingsveksten var negativ i andre kvartal.
I Stavanger ser vi gjerne Stavanger i sammenheng med de nærliggende kommunene Sandnes og Sola. Regionen har i senere år opplevd sterk vekst hjulpet av oppsving i oljenæringen, men veksten har avtatt det siste året. Siste kvartalstall fra SSB viste en årlig oppgang i antall arbeidsforhold på 1 %, hvor privat sektor isolert sett hadde en noe svakere oppgang.
Brems også i tilbudssiden
Høye byggekostnader er en annen utfordring for mange eiendomsaktører. Det har bremset tilbudssiden ved at det bygges relativt lite nye kontorarealer som har bidratt til balanse i markedet. Kontorledigheten har steget moderat i Oslo de siste årene, mens leieprisene har fortsatt noe opp tross svak etterspørselsvekst.
Det er nå mange både nybygg- og rehabiliteringsprosjekter i Osloområdet. Men veksten i privat sektor må opp for at disse kan fylles opp med gode nok leiepriser til å oppnå lønnsomhet. Historisk sett har perioder med vekst under trend sjelden vart lenger enn vi allerede har opplevd.
