Hvordan påvirker volatiliteten og sensitiviteten fra børsene kontormarkedet? Kan børsen påvirke kontorleiene?
Psykologien i markedet
Store bevegelser på børsen de siste ukene viser hvor volatilt og sensitivt markedet er. Etter svake arbeidstall fra USA fikk markedet en kalddusj og snudde med frykten for resesjon. Børsene i Europa falt som følge av blant annet børsras i Asia, svake amerikanske arbeidstall, og stigende amerikanske ledighetstall. Oslo Børs falt over 3 prosent på en dag. De korte og lange rentene falt både i USA og Norge, og ordene resesjon og rentekutt ble tatt frem igjen. Psykologien av hvor markedet skal gå spres fort og markedet snudde raskt opp igjen. Vi ser en underliggende spenning der investorene venter på signaler på økonomiens retning.
Både børsen og eiendom er sykliske
Husk at både børsen og eiendomsbransjen er sykliske. I gode økonomiske tider stiger børsen, selskapene presterer godt og det er gode utsikter for økonomien og bedriftenes prestasjon. Konsumentene bruker penger, og industri-Norge går godt. Når det gjelder kontormarkedet vil oppgangstider resultere i at leietakerne ser vekstmuligheter, som kan føre til ekspansjon i bedriftene og et behov for større arealer. Det kan bli press på kontorlokaler og leieprisene kan stige. Med oppgangstider vil arbeidsmarkedet være bra, og det vil være lav arbeidsledighet og høyt antall sysselsatte. Denne sammenhengen gjør seg også gjeldende ved nedgangskonjunktur der bedriftene ønsker å bremse.
Utviklingen i kontorleiepriser og hovedindeksen korrelerer
Sammenligner man tidsrekkene mellom hovedindeksen på Oslo Børs (OSEBX) mot kontorleieprisene fra Arealstatistikk i Oslo fra 2010, ser man at tidsrekkene korrelerer svært godt. Gjennomsnitts kontorleiepriser (Leiepris Oslo) korrelerer marginalt bedre på sikt med OSEBX, enn de topp 15% kontorleiene som illustrert ved «A-kat.»
Selv om hovedindeksen og kontorleieprisene korrelerer, betyr det ikke at det nødvendigvis er en kausal sammenheng mellom disse to faktorene. En leiekontrakt har vanligvis 5 års varighet og vil svært ofte bli justert i henhold til inflasjonsjusteringen. Det vil si at det er nye inngåtte leieavtaler og reforhandlinger som korrelerer med hovedindeksen og ikke eksisterende løpende leieavtaler.
Børsen kan gi tidlige signaler
En korreksjon på børsen i form av et brått børsfall over et par dager vil sannsynligvis ikke ha en effekt på leieprisene. På den andre siden kan et langvarig børsfall som følge av resesjon med betydning av negativ økonomisk vekst for bruttonasjonalprodukt i to eller flere kvartaler, dermed ha andre effekter på kontorleieprisene. Langvarige trender og endring i sentimentet for risikovillighet vil med andre ord kunne påvirke kontorleieprisene. Under finanskrisen og koronapandemien, da Norge var i teknisk resesjon, opplevde kontorprisene et fall i samsvar med korreksjonen på Oslo Børs.
Ser vi store langvarige endringer på børsen i tiden som kommer, kan det bety mer usikkerhet blant leietakere, som kan påvirke kontorleieprisene.
Sannsynligvis er det de underliggende sykliske effektene som er pådriveren av endringene i kontorleieprisene, men bevegelsene på Oslo Børs kan antakelig vise tidlige signaler på konjunkturendringer. Ser vi store langvarige endringer på børsen i tiden som kommer, kan det bety mer usikkerhet blant leietakere.
