Sommeren ga et markant fall i lange renter, men bakgrunnen er dels en forventning om brems i økonomien. Hvordan påvirker det næringseiendom?
Global uro
Vi har lagt bak oss en sommer med geopolitiske begivenheter som kunne og kan ha markante globale konsekvenser. I juli ble en amerikansk presidentkandidat utsatt for et attentatforsøk som var centimetere fra å lykkes. Samme måned gjennomførte Israel et attentat på iransk jord, mens ukrainske styrker gikk inn i Russland i starten av august.
Også i markedene har det vært store bevegelser. Nikkei falt eksempelvis over 12 % en enkeltdag, det verste fallet siden Black Monday i 1987. Den påfølgende dagen ga en oppgang på 10 %. I bettingmarkedet har Trump gått fra klar favoritt til svak underdog i høstens presidentvalg. En sommer hvor avisene kunne spare på agurknyhetene…
Rentefall
Rentemarkedet er globalt, fallende amerikanske renter var en viktig driver da rentene falt i Norge. Fra en topp på 4,15 % tidlig i juli falt 5-årig swaprente med omtrent 75 punkter på under en måned. Siden har femåringen steget litt, men er i skrivende stund på rundt 3,6 % før marginpåslag fra långiver. 3 måneders NIBOR har over tid ligget rundt 4,7 %, man kan med andre ord låse inn en markant rentenedgang fra dagens flytende rente de kommende årene.
Finansieringskostnader 50-60 punkter lavere enn før sommerferien gjør det lettere å regne hjem eiendomsinvesteringer. Mange av investorene vi har pratet med det siste året har gitt uttrykk for at lavere renter og mer sikkerhet rundt at rentetoppen er nådd kan trigge mer aktivitet. Samtidig har rentemedaljen som regel en bakside.
Bedrifter og forbrukere bremser
Rentefall bidrar til lavere finansieringskostnader og potensielt lavere avkastningskrav. Samtidig er bakgrunnen en forventning om brems i økonomien både i Norge og utenlands.
I Norge kan man observere at bedriftene bremser. SSBs tall for antall arbeidsforhold – som over tid korrelerer tett med kontorleieprisene – viser at veksten i arbeidsplasser har falt de siste par kvartalene. Innhenting etter korona har blitt fulgt av en svakere utvikling og en årlig vekst nasjonalt under 1 %.
Lav veksttakt hos bedriftene demper betalingsviljen for kontorlokaler. Færre vokser ut av lokalene og andelen reforhandlinger har også økt det siste året, ifølge Arealstatistikk.
De svake målingene trenger ikke utelukkende tolkes negativt fra et eiendomsperspektiv. Store deler av leiemarkedene har jo klart seg bra. De ventede rentekuttene kan skape mer optimisme blant privatpersoner og bedrifter.
Thomas Ramcilovic, analysedirektør
Kortdata fra DNBs Innsiktsteam viser også at forbrukerne for lengst har bremset. Så langt i år har forbrukerne redusert det totale forbruket med DNB-kort med 3 % inflasjonsjustert. En brems som startet i 2023.
De nevnte, relativt svake målingene trenger ikke utelukkende tolkes negativt fra et eiendomsperspektiv. De viser også en oppbremsing som startet for mange måneder siden i en periode hvor store deler av leiemarkedene har klart seg bra. De ventede rentekuttene kan skape mer optimisme blant både privatpersoner og bedrifter.
De største aktørene investerer i eiendom
Transaksjonsmarkedet har definitivt passert bunnen, i skrivende stund har vi registrert transaksjoner for over 48 milliarder kroner. Det tilsvarer 85 % av omsetningsvolumet i hele fjor. Det er de store transaksjonene som trekker opp, vi har aldri registrert flere milliardkjøp i et første halvår enn i år. Kjente navn som Reitan og Fredriksen har plassert milliardbeløp i eiendom i år gjennom sine eiendomsselskaper, det har også institusjoner som KLP og Storebrand og også utenlandske aktører.
Vi forventer at mange beholder tørt krutt en stund til, men muligheten til å låse inn lavere renter de kommende årene kan bidra til at flere aktører kommer ned fra gjerdet.
Thomas Ramcilovic, analysedirektør
Når kommer resten av markedet?
Mange av de største aktørene har altså funnet gode investeringsmuligheter i dagens marked. Våre investorundersøkelser i Bergen, Trondheim og Stavanger før sommeren tyder på at også en god del aktører i de nevnte regionene kan gjøre investeringer fra sjiktet noen hundre millioner til milliardbeløp om de rette mulighetene kommer. Fortsatt er det slik at kjøperne går i flokk og spesielt ønsker beliggenheter med lav risiko, det vil si sentrum i de største byene. Store bevegelser i markedene øker neppe risikoviljen. Investorene ønsker typisk en markant risikopremie der man er utenfor de mest sentrale beliggenhetene, som kjøperne oftest ikke har gitt foreløpig.
Vi forventer at mange beholder tørt krutt en stund til, men muligheten til å låse inn lavere renter de kommende årene kan bidra til at flere aktører kommer ned fra gjerdet. Antall transaksjoner kan fort øke i andre halvår, mens kronebeløpet ikke nødvendigvis gjør det samme etter første halvårs mange milliardtransaksjoner.
