Transaksjonsmarkedet for næringseiendom har hentet seg opp fra bunnen, men oppgangen har stoppet i takt med at renteforventningene igjen har snudd. Det gjøres klart færre transaksjoner enn tidligere i det ordinært største segmentet kontor. Lager- og logistikkeiendom er derimot etterspurt, og tiltrekker seg kjøpergruppen med høyest betalingsevne.
Denne saken ble først publisert i Kapital.Økt logistikkinteresse
Lager- og logistikkeiendom har blitt et viktigere segment i det norske transaksjonsmarkedet og har tatt igjen det historisk største segmentet kontor. Kontor holder stand om man måler omsetningen i kroner, men tallene preges av enkelte store konsolideringer. Målt i antall transaksjoner skjedde det et skifte da markedet bremset med renteoppgangen i 2022, og lager- og logistikksegmentet har vært størst siden.
Investorene ser fremover, og DNB Næringsmeglings siste undersøkelse blant de største investorene i det norske markedet viser at de tror handel- og logistikkeiendommer vil få best verdiutvikling de nærmeste årene. Knapt noen pekte på kontor som vinnersegment, i motsetning til tidligere år. De største norske investorene planlegger å være eksponerte mot kontor, men peker på flere utfordringer på kort sikt. Leietakerne har de siste årene hatt moderat vekst i antall ansatte, vedlikeholdskostnader har steget, og mange mener at utgangspunktet er skarp prising. Når det gjelder det siste punktet har ikke yieldnivåene – første års direkteavkastning – steget på langt nær like mye som rentene siden 2022. Dermed har verdiene holdt seg relativt godt. Noe av årsaken er at ubelånte livselskaper med langt tidsperspektiv og lave avkastningskrav har vært kjøpere av de mest sentrale kontoreiendommene.
Livselskaper beveger seg inn i logistikk
Livselskapene beveger seg også inn i lager- og logistikksegmentet, KLP gjorde eksempelvis sitt første kjøp i segmentet i fjor da de kjøpte en portefølje for rundt 4 milliarder kroner. Det er lett å forstå hvorfor institusjonelle investorer med lav risikotoleranse trekkes mot logistikk: Tilgangen på sentrale beliggenheter er begrenset, investeringsbehovet i eiendommene er typisk lavere enn for kontor, og de beste eiendommene er likvide. Dessuten har prime yield innen logistikk de siste årene ligget et prosentpoeng over de beste kontoreiendommene og gitt bedre direkteavkastning.
Internasjonalt har investorene de siste årene vært mer skeptiske til kontor enn i Norge, og yieldnivåene for logistikk har flere steder nærmet seg kontor. Hjemmekontorbruken kan ha nådd toppen, og flere virksomheter ønsker å øke tilstedeværelsen på kontoret. Men samtidig har AI vokst frem som en ny kilde til strukturell usikkerhet, og kan på sikt påvirke både arealbehov, arbeidsformer og etterspørselen etter kontorlokaler
Også i Norge blir gapet mellom logistikk og kontor tettere, da DNB Næringsmegling justerte prime yield estimatet for kontor opp 25 basispunkter til 4,75 % i vår lot vi prime yield for logistikk stå uendret på 5,50 %.
Selektive investorer i alle segmenter
Det er et skille mellom ubelånte og belånte aktører i dagens eiendomsmarked, hvor man typisk må tiltrekke seg egenkapitalaktører for å oppnå de aller beste prisene. Det er kjøpere som krever lav risiko, som i eiendom betyr de aller beste beliggenhetene. Innen lager- og logistikk betyr det Oslonære lokasjoner ved hovedaksene inn til byen.
Mange av de største, private aktørene kan også gjøre betydelige eiendomsinvesteringer. Foruten lager og logistikk har interessen for handelseiendommer tatt seg opp markant som en følge av økt forbruk, mens hotell har vært et attraktivt vinnersegment de siste årene. I alle segmenter er investorene kresne med velfungerende beliggenheter øverst på ønskelisten og et krav om å få tilfredsstillende betalt for å gå ut på risikoskalaen.
Fra nisje til institusjonell kapital
Stadig flere inkluderer logistikk i investeringsstrategien. Der investorene har observert trender som har skapt usikkerhet rundt kontorsegmentet, har flere trender bidratt positivt for logistikk som aktivaklasse. Både covid, uforutsigbare toller og geopolitisk uro har understreket verdien av lager og sikker tilgang på innsatsfaktorer. Europa satser også tungt på både reindustrialisering og forsvar som vil skape eiendomsbehov.
