Høye byggekostnader har gitt en betydelig brems i byggeaktiviteten de siste par årene, men et stort antall planlagte prosjekter peker mot en markant økning i 2027. Utbyggere planlegger store prosjekter, men leieinntektene må opp for å forsvare kostnadene.
Mange prosjekter har blitt utsatt
De siste tjue årene har Oslo-området opplevd en gjennomsnittlig årlig tilførsel på 120 000 kvadratmeter nytt kontorareal. Det har imidlertid vært bygget relativt lite kontor i Oslo i senere år. Aktiviteten var i ferd med å øke da koronapandemien inntraff i 2020, noe som resulterte i at de fleste prosjekter ble satt på vent. I etterkant av pandemien, med høy inflasjon, høyere rentenivå og økte kostnader er mange prosjekter fortsatt utsatt ettersom leieprisene ikke har steget nok sammenliknet med byggekost. De siste par årene har tilførselen av nybygg vært halvparten av gjennomsnittet de siste tjue årene, noe som har bidratt til stigende leiepriser og lav kontorledighet.
Forventer stort volum av nybygg i 2027
I en periode hvor pengepolitikken strammes inn for å kjøle ned økonomien, har byggeaktiviteten stoppet opp. Men hva kan vi forvente i fremtiden? Basert på konkrete prosjekter som er i prosess, forventer vi at tilbudsøkningen vil returnere til sitt historiske gjennomsnitt de neste to årene. Videre ligger det an til at det kan bygges to til tre ganger så mye volum i 2027 dersom prosjektene finner leietakere. En rekke prosjekter er planlagt, og videre utsettelse medfører død kapital i form av ubygde tomter. Utbyggere står derfor overfor en kritisk vurdering: bygge nå og akseptere leier som svekker avkastingen, eller utsette byggestart og fortsatt binde kapital i tomter i håp om høyere leiepriser på fremtidige leieinntekter. Det siste kan for mange være utfordrende fordi banker krever bedring i rentedekningsgrad, hvilket er lite forenlig med mye kapital bundet i tomter.
Kan bygge opp mot 230 000 kvadratmeter
Med dagens kontorledighet på 6,5 %, estimerer vi at det kan bygges opp mot 230 000 kvadratmeter kontorareal i 2027, uten at ledigheten overstiger den historiske gjennomsnittsledigheten på 7,5 %. Dette forutsetter en «myk» økonomisk landing og fravær av resesjon. Leietakere viser en økende interesse for moderne bygg med miljøprofil, noe som signaliserer at nybyggene ofte kan vinne kampen om leietakere. Nybyggprosjektene vil kreve høyere leiepriser og kan gi en smitteeffekt til eksisterende bygg.
Tall fra Arealstatistikk viser en betydelig leieprisoppgang for de dyreste leiekontraktene i Helsfyrområdet, med en markant oppgang det siste halvåret. De 15 % dyreste leiene har det siste halvåret vært på omtrent 3000 kroner per kvadratmeter per år, i følge Arealstatistikk. Det kan tyde på at toppleiene nærmer seg nivåer som kan forsvare igangsetting av nye prosjekter, spesielt om alternativet er å binde kapital i tomter uten kontantstrøm.
Miljøutslipp er en viktig faktor
Behovet for kontorbygg med høyere energiklasse blir stadig mer ettertraktet. Implementeringen av CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) krever at selskaper rapporter om sine miljøutslipp. Dette gjør energiklassifiseringen av kontorbygg til en viktig faktor. Bygg med gode energiklasser bidrar ikke bare til å redusere de totale utslippene fra bedriftene, men gir også mulighet for kostnadsreduksjon gjennom lavere energiforbruk. Våre kontorbrukerundersøkelser indikerer en økning i etterspørselen etter miljøbygg ved neste flytting. Denne trenden kan imidlertid medføre utfordringer, da bare 20 % av kontorbyggene i Oslo oppfyller kravene til energiklasse A-C. Gapet mellom etterspørsel og tilgjengelighet understreker behovet for oppgradering og bygging av energieffektive kontorbygg for å møte de fremtidige kravene til bærekraft og energieffektivitet.
Økt etterspørsel vil føre til økt byggeaktivitet
Mange leiekontrakter utløper frem mot 2027. Dette skaper press og høyere etterspørsel etter nye eller oppgraderte lokaler, som møter de nyeste kravene til energieffektivitet. Vi forventer at etterspørselen i markedet vil bidra til at byggaktiviteten tar seg opp.
