DNB Næringsmeglings investorundersøkelse i høst avdekker størst tro på lager og logistikk, handel og hotell det neste året, mens kontorverdier ventes å komme under press. Transaksjonsvolumet er lavere enn på samme tid i fjor, til tross for at tilgangen på lånefinansiering er god. Undersøkelsen og transaksjonsmarkedet tyder på kjøpere og selgere som fortsatt står for langt fra hverandre.
Få kontortransaksjoner, oppsving i handel
Transaksjonsmarkedet har hentet seg betydelig inn fra bunnen i 2023. Oppgangen i 2024 var drevet av store omsetninger før fjoråret ga en bredere oppgang med et større antall transaksjoner. Så langt i år har vi registrert en omsetning på nær 45 milliarder kroner ved utgangen av august. Det er lavere enn på samme tidspunkt i fjor, målt i både volum og antall transaksjoner.
Spesielt i kontorsegmentet er det få gjennomførte handler. Innen handelssegmentet derimot er det omsatt eiendom for omtrent like mye som i hele fjor allerede, spredt på forskjellige typer transaksjoner. Det er omsatt lokalesentre og store kjøpesentre, større og mindre porteføljer, big box og dagligvare.
Lager/logistikk, hotell og handel blir best
Handel er også et av tre segmentene som tydelig skiller seg ut positivt i vår investorundersøkelse. I begge årets målinger blant 25 av de største aktørene i det norske eiendomsmarkedet svarer respondentene at lager og logistikk, handel og hotell vil få den beste verdiutviklingen det neste året.
Innen lager- og logistikk er interessen oftest knyttet til aksene inn mot Oslo. Hotelletterspørselen er størst i de største byene. Mens innen handel er det geografiske nedslagsfeltet betydelig større blant aktørene.
Kontor er klart vanligste svar på hva som vil få dårligst verdiutvikling, spesielt randsonekontor trekkes frem som utfordrende.
Kontorverdiene presses
DNB Næringsmegling hevet før sommeren estimatet for prime yield med 25 basispunkter til 4,75 prosent, et nivå de fleste investorene mener er riktig i dagens marked. På spørsmål om hvor yieldnivåene skal det neste året er tendensen av investorene forventer press oppover. Mediansvaret er at prime yield øker med 13 punkter det neste året, mens gode kontoreiendommer i randsonene forventes å oppnå et yieldnivå rundt 6 % om et år. Det betyr en forventning om at differansen mellom topp sentrumseiendommer og randsone øker. For logistikkeiendom er forventningen at yieldutviklingen blir flat i samme periode, slik at forskjellen mellom avkastningskrav i kontor- og logistikksegmentet blir mindre. Den samme utviklingen har vært synlig i flere europeiske storbyer de siste årene, hvor logistikkeiendom i i enkelte markeder prises på en skarpere yield enn kontor.
Prisforventningene må ses i sammenheng med utsiktene for leiemarkedet. En hovedvekt av respondentene forventer nominell nullvekst i kontorleiene i randsonen, noen tror sogar på nedgang. Mediansvaret for sentrumseiendom er en forventning om leievekst oppmot KPI, mens de mest optimistiske altså tror på realoppgang. Investorene er noe mer positive til lager- og logistikkleier hvor hovedvekten tror leiene vil følge KPI, og flere tror på realvekst.
I sum tror altså en hovedvekt av de store aktørene at kontorverdiene heller skal falle enn stige i det korte bildet, spesielt i randsonen. De færreste planlegger store nedsalg av kontoreiendom, men knapt noen har kontor øverst på ønskelisten i øyeblikket. Flere ønsker å redusere kontorandelen i randsonen, men de forventer ofte ikke å gjennomføre salg i dagens marked. Undersøkelsen tyder på få kontortransaksjoner også i nærmeste fremtid.
Lager- og logistikk er størst segmentet
Kontor har historisk vært det største segmentet i det norske transaksjonsmarkedet, men målt i antall transaksjoner har lager og logistikk vært størst de siste tre årene. Trenden med flere logistikktransaksjoner relativt til kontor har pågått i mer enn et tiår, drevet av at stadig flere investorer har gått inn i logistikksegmentet. De siste årene har også livselskapene blitt betydelige kjøpere, eksempelvis KLPs kjøp av en portefølje fra Bulk.
Prisforventninger bremser markedet
6 av 10 respondenter i investorundersøkelsen forventer å bli netto kjøpere det neste året, mens majoriteten ellers tror de blir balanserte. Tilgangen på lånefinansiering er svært god i et marked preget av sterk konkurranse blant långiverne, i tillegg melder flere aktører om at de kan hente betydelig med egenkapital fra eiere ved rett mulighet.
Når aktiviteten likevel er lav skyldes det hva som kommer i markedet og til hvilken pris. Kun 1 av 10 forventer å bli netto selger det neste året. Mange vil helst selge eiendommene med minst sentral beliggenhet, hvor kjøpsinteressen er lavest. Prisforventningene er ofte for høye til å oppnå salg. Per i dag forventer investorene liten eller ingen drahjelp fra utviklingen i leiepriser eller avkastningskrav i det helt korte bildet. De minst sentrale eiendommene ventes implisitt å falle i verdi det neste året. Det taler for fortsatt selektive kjøpere som helst må se en mulighet til å skape verdi i investeringen ved å jobbe med ledighet eller utvikling.
